[Arb. Özgür Koca]

İCRA İHALESİNDE KDV ORANININ SONRADAN DEĞİŞTİRİLMESİ İHALENİN FESHİ SEBEBİ MİDİR? YARGITAY'DAN EMSAL KARAR

İcra yoluyla yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı, ihaleye katılacak kişiler açısından son derece önemli bir unsurdur. Çünkü taşınmazın satış bedeline eklenecek KDV miktarı, ihaleye katılım kararını ve teklif verilecek bedeli doğrudan etkilemektedir.

Uygulamada zaman zaman satış ilanlarında yanlış KDV oranı gösterildiği, daha sonra ise düzeltme ilanı yayımlandığı görülmektedir. Ancak bu düzeltmenin hangi süre içerisinde yapılacağı ve her düzeltmenin "maddi hata" sayılıp sayılmayacağı ciddi uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 11.02.2026 tarihli, 2026/258 Esas ve 2026/824 Karar sayılı ilamı; KDV oranındaki değişikliğin ihalenin feshi bakımından nasıl değerlendirileceğini ayrıntılı şekilde ortaya koymuştur.

SORU 1: İcra ihalelerinde KDV oranının doğru gösterilmesi neden önemlidir?

KDV oranı, taşınmazı satın alacak kişinin ödeyeceği toplam maliyeti doğrudan etkiler.

Örneğin;

* %20 KDV uygulanacak bir taşınmaz ile,
* %1 KDV uygulanacak bir taşınmaz arasında

çok ciddi maliyet farkı oluşmaktadır.

Bu nedenle KDV oranı;

- İhaleye katılım sayısını,

- Teklif verilecek bedelleri,

- İhalenin rekabet koşullarını

doğrudan etkileyen temel unsurlardan biridir.

SORU 2: Satış ilanındaki hatalar sonradan düzeltilebilir mi?

Evet.

İcra ve İflas Kanunu'nun 114/6. maddesine göre satış ilanındaki bazı maddi hatalar sonradan düzeltilebilir.

Kanuna göre;

"Gazetede, internet haber sitesinde, elektronik satış portalında veya Basın İlan Kurumu İlan Portalında ilanı yapılan metindeki hatalar, ihale tarihi değiştirilmeksizin sadece elektronik satış portalında ilanen düzeltilebilir."

Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Sadece esasa etkili olmayan maddi hatalar bu yöntemle düzeltilebilir.

SORU 3: Her yanlışlık "maddi hata" sayılır mı?

Hayır.

Yargıtay kararına göre her yanlışlık basit maddi hata olarak kabul edilemez.

Özellikle;

* İhaleye katılımı etkileyen,
* Talep ve rekabeti değiştirebilen,
* Alıcıların ekonomik değerlendirmesini etkileyen

hususlar esasa etkili kabul edilir.

Bu tür değişikliklerin sonradan kısa süre kala düzeltilmesi yeterli değildir.

SORU 4: Somut olayda ne oldu?

Somut olayda;

* 10.01.2025 tarihli satış ilanında taşınmazın KDV oranı %20 olarak gösterilmiştir.
* Daha sonra icra müdürlüğü tarafından 12.03.2025 tarihinde düzeltme ilanı hazırlanmış ve KDV oranının aslında %1 olduğu ilan edilmiştir.
* Elektronik satış portalındaki pey sürme işlemi ise 13.03.2025 tarihinde başlamıştır.
* İhale 20.03.2025 tarihinde gerçekleştirilmiştir.

Borçlular;

KDV oranının geç ve usulsüz şekilde değiştirildiğini

ileri sürerek ihalenin feshini talep etmişlerdir.

SORU 5: İlk Derece Mahkemesi neden davayı reddetti?

İlk Derece Mahkemesi;

KDV düzeltme ilanının ihaleden 7 gün önce yayımlandığını

belirterek işlemi yeterli görmüş ve ihalenin feshi talebini reddetmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi de aynı gerekçeyle istinaf başvurusunu reddetmiştir.

SORU 6: Yargıtay neden bu kararı bozdu?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'ne göre;

KDV oranının %20'den %1'e düşürülmesi basit maddi hata değildir.

Çünkü bu değişiklik;

* İhaleye olan ilgiyi artırabilecek,
* Daha fazla kişinin ihaleye katılmasına neden olabilecek,
* Verilecek teklifleri yükseltebilecek

önemli bir unsurdur.

Dolayısıyla bu değişiklik "esasa etkili" kabul edilmiştir.

SORU 7: Esasa etkili değişikliklerde hangi süre uygulanmalıdır?

Yargıtay'a göre İİK'nın 114/2. maddesi uygulanmalıdır.

Bu maddeye göre;

İhalenin ilanı artırmaya başlangıç tarihinden en az 15 gün önce yapılmalıdır.

Somut olayda ise;

* Düzeltme ilanı 12.03.2025 tarihinde yapılmış,
* Pey sürme işlemi 13.03.2025 tarihinde başlamıştır.

Yani düzeltme ilanı artırma başlangıcından yalnızca 1 gün önce yapılmıştır.

Yargıtay'a göre bu durum açık şekilde yasaya aykırıdır.

SORU 8: Yargıtay bu durumda ihalenin feshi gerektiğine mi karar verdi?

Evet.

Yargıtay;

KDV oranındaki değişikliğin esasa etkili olduğunu

ve gerekli 15 günlük ilan süresine uyulmadan ihalenin yapıldığını belirterek;

İhalenin feshi gerektiğine

karar vermiştir.

Bu nedenle;

* Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılmış,
* İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

SORU 9: Kararın uygulama bakımından önemi nedir?

Karar uygulama bakımından oldukça önemlidir.

Çünkü Yargıtay açık şekilde;

- KDV oranının ihalenin esaslı unsurlarından biri olduğunu,

- KDV değişikliğinin her zaman basit maddi hata sayılamayacağını,

- İhaleye katılımı etkileyen değişikliklerde 15 günlük ilan süresine uyulması gerektiğini,

- Elektronik satış portalındaki son dakika düzeltmelerinin her durumda yeterli olmayacağını

ortaya koymuştur.

Bu karar özellikle elektronik satış sisteminde yapılan ilan düzeltmeleri bakımından emsal niteliğindedir.

SORU 10: Karardan çıkarılması gereken en önemli sonuç nedir?

Karardan çıkan en önemli sonuç şudur:

İhaleye katılımı ve teklif miktarlarını etkileyebilecek önemli değişiklikler "maddi hata" kapsamında değerlendirilemez.

Bu nedenle;

* KDV oranı,
* Satış şartları,
* Taşınmazın niteliği,
* İmar durumu,
* Önemli ekonomik bilgiler

gibi hususlarda yapılan değişikliklerin usulüne uygun ve yeterli süre öncesinden ilan edilmesi gerekir.

Aksi halde yapılan ihale feshedilebilir.

SONUÇ

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 11.02.2026 tarihli, 2026/258 Esas ve 2026/824 Karar sayılı ilamı; icra ihalelerinde KDV oranının ihalenin esaslı unsurlarından biri olduğunu açık şekilde ortaya koymuştur.

Kararda özellikle;

* KDV oranındaki değişikliğin esasa etkili olduğu,
* Bu değişikliğin basit maddi hata sayılamayacağı,
* 15 günlük ilan süresine uyulması gerektiği,
* Son dakika düzeltme ilanı ile ihale yapılamayacağı,
* Bu durumun ihalenin feshi sebebi oluşturacağı

vurgulanmıştır.

Karar, elektronik satış portalı uygulamaları ve icra ihalelerindeki ilan usulleri bakımından uygulamaya yön verecek önemli içtihatlardan biri niteliğindedir.



Karar:
Yargıtay 12. HD. T:11.02.2026, E:2026/258, K:2026/824

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlular tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Borçluların icra mahkemesine başvurularında; icra müdürlüğünce taşınmazın KDV oranının %1 olarak düzeltilmesine karar verildiğini ancak satış portalında KDV oranının %20 olarak ilan edildiğini ileri sürerek ihalenin feshini istedikleri, İlk Derece Mahkemesince; KDV oranının %1 olduğuna dair düzeltme ilanının İİK'nın 126. maddesine uygun olarak ihale tarihi olan 20.03.2025 tarihinden yedi gün önce ilan edildiği gerekçesiyle şikayetin reddine ve para cezasına hükmedildiği, borçluların istinaf başvurusunun da Bölge Adliye Mahkemesince aynı gerekçe ile esastan reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

İİK'nın 126/1 maddesi atfı ile taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirleri hakkında da uygulanması gereken 114/2. maddesinde "Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir..." hükmüne; 114/6 maddesinde ise "İlan edilen metinler arasında farklılık bulunması hâlinde elektronik satış portalında ilan edilen metin esas alınır. (Değişik ikinci cümle: 13.10.2022-7418/25 md.) Şu kadar ki, gazetede, internet haber sitesinde, elektronik satış portalında veya Basın İlân Kurumu İlan Portalında ilanı yapılan metindeki hatalar, ihale tarihi değiştirilmeksizin sadece elektronik satış portalında ilanen düzeltilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez." hükmüne yer verilmiştir.

Yasal düzenlemeye göre, satış ilanındaki esasa etkili olmayan maddi hataların ihale tarihi değiştirilmeksizin sadece elektronik satış portalında ilanen düzeltilmesi mümkündür.

Somut uyuşmazlıkta, icra müdürlüğünce; şikâyete konu taşınmaz ile ilgili olarak düzenlenen 10.01.2025 tarihli satış ilanında KDV oranının %20 olarak gösterildiği, bilahare 12.03.2025 tarihinde KDV oranının %1 olduğuna dair düzeltme ilanı hazırlandığı ve e-portal ihale yayın bilgisi raporuna göre aynı tarihte ilan edildiği, pey sürme işleminin ise 13.03.2025 tarihinde başladığı ve taşınmazın 20.03.2025 tarihinde ihale edildiği anlaşılmıştır.

KDV oranının %20 olarak ilan edilmesinden sonra %1'e düşürülmesi ihaleye olan talep ve talibi artıracak bir husus olup, esasa etkili olmayan maddi hata olarak kabulü mümkün olmadığından, İİK'nın 114/2. maddesi uyarınca artırmaya başlangıç tarihinden en az 15 gün önce ilanı gerekir. KDV oranının düşürülmesine ilişkin düzeltme ilanının pey sürme işleminin başlamasından bir gün önce ilan edilmesi ve ihalenin bu koşullarda yapılması fesih sebebidir.

O halde, İlk Derece Mahkemesince, şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi ve Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi isabetsiz olup, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ :
Borçluların temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesinin 05.11.2025 tarih ve 2025/23 05... /2474 Karar sayılı istinaf talebinin esastan reddine ilişkin kararının KALDIRILMASINA,

İstanbul 10. İcra Hukuk Mahkemesinin 13.05.2025 tarih ve 2025/2 23... /291 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.