[Arb. Özgür Koca]

MESKENİYET ŞİKAYETİNDE EVİN DEĞERİ HANGİ TARİHE GÖRE BELİRLENİR? YARGITAY'DAN EMSAL KARAR

İcra hukukunda borçlunun "haline münasip evi" haczedilemez. Bu koruma, İcra ve İflas Kanunu'nun 82/12. maddesinde düzenlenen en önemli haczedilmezlik hükümlerinden biridir. Ancak uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, borçlunun evinin değerinin ve satın alabileceği "haline münasip ev" bedelinin hangi tarihe göre belirleneceğidir.

Özellikle taşınmaz fiyatlarının hızla değiştiği dönemlerde;

* Haciz tarihi,
* Dava tarihi,
* Keşif tarihi,
* Bilirkişi rapor tarihi

arasındaki ciddi değer farkları uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 23.12.2025 tarihli, 2025/7302 Esas ve 2025/8391 Karar sayılı ilamı; meskeniyet şikayetlerinde hangi tarihin esas alınacağını açık şekilde ortaya koymuştur.

SORU 1: Meskeniyet şikayeti nedir?

Meskeniyet şikayeti, borçlunun "haline münasip evi" üzerine konulan haczin kaldırılması istemiyle yaptığı haczedilmezlik başvurusudur.

İİK'nın 82/12. maddesine göre;

"Borçlunun haline münasip evi haczedilemez."

Ancak burada mutlak bir koruma yoktur.

Evin değeri borçlunun sosyal ve ekonomik durumuna göre aşırı yüksekse, taşınmaz satılarak borçluya daha mütevazı bir ev alabilecek bedel bırakılabilir.

SORU 2: "Haline münasip ev" ne demektir?

Haline münasip ev;

* Borçlunun sosyal durumu,
* Aile yapısı,
* Gelir seviyesi,
* Yaşam koşulları

dikkate alınarak belirlenen makul nitelikteki konuttur.

Yargıtay kararına göre;

- Aşırı lüks,

- Gereğinden büyük,

- Görkemli,

- İhtiyaç sınırını aşan

taşınmazlar meskeniyet korumasından tam olarak yararlanamaz.

Mahkemeler borçlunun daha mütevazı bir semtte yaşayabileceğini de dikkate alabilir.

SORU 3: Meskeniyet incelemesinde hangi değerler belirlenir?

Mahkeme iki ayrı değeri belirlemek zorundadır:

1- Haczedilen taşınmazın gerçek değeri

ve

2- Borçlunun haline münasip bir ev satın alabileceği değer

Bu iki rakam karşılaştırılır.

SORU 4: Eğer hacizli ev çok değerliyse ne olur?

Eğer haczedilen taşınmazın değeri;

Borçlunun haline münasip ev alabileceği değerden yüksekse

mahkeme;

* Taşınmazın satışına,
* Borçluya yeni ev alabilecek miktarın bırakılmasına,
* Kalan kısmın alacaklıya ödenmesine

karar verebilir.

Ancak satışın;

Borçlunun yeni ev alabileceği bedelden aşağı olmamak üzere

yapılması gerekir.

SORU 5: Eğer borçlunun alabileceği uygun ev değeri mevcut evden yüksekse ne olur?

Bu durumda haciz tamamen kaldırılır.

Çünkü borçlunun mevcut evi zaten haline münasip kabul edilir.

Dolayısıyla İİK m.82/12 kapsamındaki haczedilmezlik koruması tam olarak uygulanır.

SORU 6: Somut olayda uyuşmazlık nasıl ortaya çıktı?

Somut olayda;

* Borçluya ait bağımsız bölüm üzerine haciz konulmuştur.
* Borçlu meskeniyet şikayetinde bulunmuştur.
* Bilirkişi raporunda taşınmazın değeri ile haline münasip ev bedeli belirlenmiştir.

İlk Derece Mahkemesi;

Taşınmazın 1.225.000 TL'den az olmamak üzere satılmasına

karar vermiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı onamıştır.

Ancak borçlu kararı temyiz etmiştir.

SORU 7: Yargıtay neden kararı bozdu?

Yargıtay'a göre bilirkişi raporu hatalıdır.

Çünkü raporda;

* Taşınmazın değeri,
* Haline münasip ev değeri

haciz tarihine göre değil, dava ve keşif tarihine göre belirlenmiştir.

Oysa Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre;

Meskeniyet incelemesinde esas alınması gereken tarih haciz tarihidir.

Bu nedenle rapor hüküm kurmaya elverişli görülmemiştir.

SORU 8: Haciz tarihinin esas alınması neden önemlidir?

Çünkü taşınmaz fiyatları zaman içerisinde ciddi şekilde değişebilir.

Eğer;

* Dava tarihi,
* Keşif tarihi,
* Bilirkişi rapor tarihi

esas alınırsa gerçek haciz tarihindeki ekonomik durum bozulabilir.

Bu durum hem borçlu hem de alacaklı açısından hakkaniyetsiz sonuçlar doğurabilir.

Yargıtay bu nedenle;

Hem hacizli taşınmazın değerinin hem de haline münasip ev bedelinin haciz tarihi itibariyle belirlenmesini zorunlu kabul etmektedir.

SORU 9: Yargıtay mahkemeye nasıl bir inceleme yapılması gerektiğini söyledi?

Yargıtay'a göre mahkeme;

* Bilirkişiden ek rapor almalı,
* Haciz tarihi itibariyle taşınmaz değerini belirlemeli,
* Aynı tarihte borçlunun daha mütevazı semtlerde alabileceği ev bedelini tespit etmeli,
* Emsal taşınmaz satışlarını somut verilerle incelemeli,
* Denetime elverişli değerlendirme yapmalıdır.

Eksik inceleme ile karar verilemez.

SORU 10: Kararın uygulama bakımından önemi nedir?

Karar uygulamada oldukça önemlidir.

Çünkü birçok dosyada bilirkişiler;

* Güncel piyasa değerleri,
* Keşif tarihi,
* Dava tarihi

esas alınarak rapor hazırlamaktadır.

Yargıtay bu kararıyla açık şekilde;

- Meskeniyet değerlendirmesinde esas tarihin haciz tarihi olduğunu,

- Sonradan oluşan piyasa değişikliklerinin dikkate alınamayacağını,

- Bilirkişi raporlarının somut emsal incelemesi içermesi gerektiğini

vurgulamıştır.

SORU 11: Karardan çıkarılması gereken en önemli sonuç nedir?

Karardan çıkan en önemli sonuç şudur:

Meskeniyet şikayetlerinde hem haczedilen taşınmazın değeri hem de borçlunun satın alabileceği haline münasip ev bedeli mutlaka haciz tarihi esas alınarak belirlenmelidir.

Aksi halde düzenlenen bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli kabul edilmez ve karar bozulabilir.

SONUÇ

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 23.12.2025 tarihli, 2025/7302 Esas ve 2025/8391 Karar sayılı ilamı; meskeniyet şikayetlerinde hangi tarihin esas alınacağına ilişkin önemli ilkeler ortaya koymuştur.

Kararda özellikle;

* Meskeniyet değerlendirmesinde haciz tarihinin esas alınması gerektiği,
* Dava veya keşif tarihine göre değer belirlenemeyeceği,
* Bilirkişi raporlarının somut emsal incelemeleri içermesi gerektiği,
* Borçlunun daha mütevazı bölgelerde ev alabilme imkanının dikkate alınacağı,
* Eksik inceleme ile hüküm kurulamayacağı

vurgulanmıştır.

Karar, meskeniyet şikayetleri ve haczedilmezlik uygulamaları bakımından emsal niteliğinde önemli bir içtihat olarak dikkat çekmektedir.


Karar:
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/7302 E, 2025/8391 K.

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

İlamlı icra takibinin kesinleşmesi üzerine tapunun 9 99... Parselinde kayıtlı 40 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaza haciz uygulanması nedeniyle borçlunun meskeniyet iddiası ile İcra Mahkemesine başvurarak söz konusu haczin kaldırılmasını talep ettiği, İlk Derece Mahkemesince, şikayetin kısmen kabul kısmen reddi ile taşınmazın 1.225.000,00 TL'den az olmamak üzere satılmasına karar verildiği, borçlunun kararı istinaf etmesi sonucunda Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine hükmedildiği görülmektedir.

2004 sayılı İİK'nın 82. maddesinin 1. fıkrasının 12. bendinde; 'borçlunun "haline münasip" evi haczedilemez.' hükmüne yer verilmiştir.

Meskeniyet iddiası nedeniyle haczedilmezlik şikayetinde; haline münasip ev değeri ve şikayete konu taşınmazın değerinin, haciz tarihi itibariyle taşınmazın bulunduğu bölgedeki diğer taşınmazlarla emsal mukayesesi yapılmak ve aynı vasıftaki taşınmazların alım-satım değerleri denetime elverişli ve somut veriler içerecek şekilde tespit edilmek suretiyle, İİK'nın 82/12. maddesi gereğince belirlendikten sonra borçlunun haline münasip evi alabileceği miktar, mahcuzun değerinden az ise mahcuzun satılarak, borçlunun haline münasip ev alması için gerekli bedelin kendisine, artanın hak sahiplerine ödenmesine, satışın borçlunun haline münasip ev alabileceği miktardan az olmamak üzere yapılmasına; şayet borçlunun haline münasip evi alabileceği miktar mahcuzun değerinden fazla ise haczin kaldırılmasına karar verilmesi gerekir.

Bu kıstasları aşan nitelik ve evsaftaki yerlerle, makul ölçüleri geçen oda ve salonu kapsayan ve ikamet için zorunlu öğeleri içeren bir meskenin dışındaki yerler, maddede öngörülen amaca aykırıdır. Borçlunun görev ve sıfatı, kendisinin yukarıda belirlenenden daha görkemli bir meskende ikamet etmesini gerektirmez.

Öte yandan yukarıda da belirtildiği üzere meskeniyet iddiası bir haczedilmezlik şikayeti olup; mahcuzun değerinin ve borçlunun haline münasip alabileceği mesken değerinin haciz tarihi itibariyle belirlenmesi zorunludur.

Somut olayda, İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan 17.03.2025 tarihli bilirkişi raporunda meskeniyet şikayetine konu taşınmazın değerinin dava tarihi ve keşif tarihi itibariyle belirlendiği, haline münasip evin değerinin ise; 1.225.000,00 TL olarak belirlendiği, İlk Derece Mahkemesince dava tarihi itibariyle tespit edilen bu değer üzerinden hüküm kurulduğu, ancak hükme esas alınan raporda şikayet konusu taşınmazın ve haline münasip evin değerinin haciz tarihi itibari ile belirlenmesi gerektiğinin göz ardı edildiği, dolayısıyla raporun bu hali ile denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığı, borçlunun bu hususu da temyiz konusu yaptığı anlaşılmaktadır.

O halde; İlk Derece Mahkemesince, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda bilirkişiden ek rapor aldırılarak haciz tarihi itibari ile evin değerinin ve haciz tarihi itibari ile borçlunun daha mütevazi semtlerde haline münasip evi alabileceği değerin tespit edilmesi ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi için kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:
Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile yukarıda açıklanan nedenlerle; 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 08.07.2025 tarih ve 2025/732 E. - 2025/703 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA),

Kayseri 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 30.04.2025 tarih ve 2025/38 E. - 2025/248 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.