T.C.Yargıtay12. Hukuk DairesiEsas No:2014/32818 Karar No:2015/1274üst hakkı - SÖZLEŞME - muhammen bedel - Bilirkişi raporu - ihalenin feshi - icra mahkemesi - kıymet takdiri - ORANI - Hesaplama yöntemi - Bilirkişi incelemesiÖzet:Somut olayda,.... İcra Müdürlüğü'nün 2010/3433 Tal. sayılı dosyasında alınan kıymet takdir raporunda, kalan üst hakkının değeri 26.127.959,18 TL. olarak tesbit edildiği, alacaklı ve borçluların başvurusu üzerine.... İcra Mahkemesi'nin 2012/344 Esas, 2013/73 Karar sayılı dosyasında, hükme esas alınan 21.02.2013 havale tarihli bilirkişi raporunda; arsanın birim metrekare fiyatının toplam arsa yüzölçümüne çarpılması suretiyle bulunan miktarın, kalan üst hakkı süresinin, toplam üst hakkı süresine oranına çarpılması suretiyle, üst hakkının kalan süresinin zemin değerinin 26.896.428TL olarak belirlendiği, icra dairesince, kıymet takdirine itiraz üzerine düzenlenen raporda belirlenen muhammen bedel (26.896.428 TL) üzerinden üst hakkının ihaleye çıkarıldığı ve 25.12.2013 tarihli ikinci artırmada 13.505.000 TL.'ye......'ye ihale edildiği görülmüştür....Üst hakkının satışa esas değeri, taraflar arasındaki resmi sözleşme hükümleri dikkate alınarak, sözleşme süresince üst hakkının üzerindeki yapılar ile birlikte sözleşmeye uygun kullanılması neticesi üst hakkı sahibine sağlayacağı her türlü yarar değerlendirilerek, kalan sözleşme süresine göre belirlenmelidir....Buna göre... İcra Mahkemesi'nin 2012/344 Esas, 2013/73 Karar sayılı kararına esas alınan 21.02.2013 havale tarihli bilirkişi raporunda yapılan hesaplama yöntemi, 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 826 vd. maddesi hükümlerine ve yukarıda açıklanan ilkelere uygun olmadığından, anılan bilirkişi raporuna dayalı olarak verilen karar doğru değildir....O halde mahkemece yukarıda yapılan açıklamalar ışığında mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle, üst hakkının değeri belirlenip, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine, muhammen bedelin altında olması halinde ise zarar unsuru oluşmayacağından ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir....Karar:MAHKEMESİ :İcra Hukuk MahkemesiYukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi borçlu şirket ve diğer borçlu ... tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi.......tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;Borçlu...... vekili, 02.01.2014 tarihinde icra mahkemesine yaptığı başvurusunda; 25.12.2013 tarihli üst kullanım hakkı ihalesinin usulsüz yapıldığını ileri sürerek ihalenin feshini talep ettiği, mahkemece şikayetin reddine karar verildiği anlaşılmıştır.Üst hakkı, 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 826. maddesinde düzenlenmiş olan ve sahibine "bir arazinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek" hakkını veren, kapsamı kanunla belirlenmiş bir irtifak hakkıdır. Üst hakkının önemi, "arazinin mülkiyetinden bağımsız olarak, arazi üzerindeki bir yapının mülkiyetinin kazanılmasından" kaynaklanmaktadır(Jale Akipek, Türk Eşya Hukuku, Üçüncü Kitap Mahdut Haklar, S.134).Yine üst hakkının ipoteğe konu olabilmesi için, her şeyden önce bağımsız ve sürekli olması elzemdir. Sadece bağımsız veya sadece sürekli olması tek başına yeterli olmayacak, iki özelliğin bir arada bulunması gerekecektir. Üst hakkı en az otuz yıl için kurulmuşsa, sürekli niteliktedir(TMK. m. 826). Bağımsız ve sürekli bir üst hakkının, ipoteğe konu olabilmesi için gereken son şart ise, bu üst hakkının tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmiş olmasıdır(Osman Berat Gürzuman, Türk Medeni Hukukunda Üst Hakkı, S.58, 2001-Beta Yayınları). Üst hakkı ipoteği, gayrimenkulün bütünleyici parçalarını kapsadığı gibi, eklentilerini de kapsayacaktır. Üst hakkı sona erince taşınmaz üzerindeki yapılar, arazinin bütünleyici parçası olur ve arazi sahibine kalırlar (TMK. m. 826).Üst hakkı ipoteği ile güvence altına alınmış olan alacak ödenmediği takdirde, ipotek alacaklısı, ipotek konusu "üst hakkı"nın paraya çevrilmesi için, üst hakkı sahibini borçlu göstermek suretiyle cebri icraya başvuracak ve taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta; cebri icrada paraya çevrilecek değer, üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkul değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkıdır (Davut Gürses, Kredi Teminatı Olarak Üst Hakkı İpoteği, Bankacılar Dergisi, Sayı 76, Yıl 2001, S. 6).Tapu kaydının incelenmesinde,.... ili.... ilçesi.... köyünde bulunan 3150 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine, Maliye Hazinesi tarafından 25.09.1997 tarihi itibarı ile 49 yıl süreli borçlu .....ve...... edildiği ve bunun da tapuya şerh edildiği belirlenmiştir. İhalenin konusu, borçlu lehine kurulan bu üst hakkıdır.İİK'nun 128/a-1. maddesi ilk cümlesine göre, kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikayette bulunabilirler. Kıymet takdirine itiraz üzerine verilen karar kesin nitelikte olmakla birlikte, anılan hükümler ihalenin feshi aşamasında incelenebilir (HGK'nun 17.03.1999 tarih - 1999/12-161 E.- 148 K. sayılı kararı).Somut olayda,.... İcra Müdürlüğü'nün 2010/3433 Tal. sayılı dosyasında alınan kıymet takdir raporunda, kalan üst hakkının değeri 26.127.959,18 TL. olarak tesbit edildiği, alacaklı ve borçluların başvurusu üzerine.... İcra Mahkemesi'nin 2012/344 Esas, 2013/73 Karar sayılı dosyasında, hükme esas alınan 21.02.2013 havale tarihli bilirkişi raporunda; arsanın birim metrekare fiyatının toplam arsa yüzölçümüne çarpılması suretiyle bulunan miktarın, kalan üst hakkı süresinin, toplam üst hakkı süresine oranına çarpılması suretiyle, üst hakkının kalan süresinin zemin değerinin 26.896.428TL olarak belirlendiği, icra dairesince, kıymet takdirine itiraz üzerine düzenlenen raporda belirlenen muhammen bedel (26.896.428 TL) üzerinden üst hakkının ihaleye çıkarıldığı ve 25.12.2013 tarihli ikinci artırmada 13.505.000 TL.'ye......'ye ihale edildiği görülmüştür.Üst hakkının satışa esas değeri, taraflar arasındaki resmi sözleşme hükümleri dikkate alınarak, sözleşme süresince üst hakkının üzerindeki yapılar ile birlikte sözleşmeye uygun kullanılması neticesi üst hakkı sahibine sağlayacağı her türlü yarar değerlendirilerek, kalan sözleşme süresine göre belirlenmelidir.Buna göre... İcra Mahkemesi'nin 2012/344 Esas, 2013/73 Karar sayılı kararına esas alınan 21.02.2013 havale tarihli bilirkişi raporunda yapılan hesaplama yöntemi, 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 826 vd. maddesi hükümlerine ve yukarıda açıklanan ilkelere uygun olmadığından, anılan bilirkişi raporuna dayalı olarak verilen karar doğru değildir.O halde mahkemece yukarıda yapılan açıklamalar ışığında mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle, üst hakkının değeri belirlenip, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine, muhammen bedelin altında olması halinde ise zarar unsuru oluşmayacağından ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.SONUÇ :Borçluların temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nun 366 ve HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.01.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.
