[Arb. Özgür Koca]

Olağanüstü Toplantıda Karar Alınması ve İptali

Olağan dışı bir sorunun çözümü için gerekiyorsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin talebi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir. En az on beş gün öncesinden kat maliklerine bildirim yapılması zorunludur. Çağrı yapılırken toplantının gündemi ve yeterli çoğunluğun sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı hususları belirtilir. Ayrıca kat maliklerinin imzaları da alınmalı ya da taahhütlü mektupla gönderilmelidir. İlgili bağımsız bölümü kat maliki bizzat kullanmıyorsa ve adresini yöneticiye de bildirmemişse, tebligat bağımsız bölümde yaşayan kişiye imzası karşılığında yapılabilir.

Toplantıya çağrıyı yönetici yapacaktır. Yönetici, kendisi gerek görmese dahi kat maliklerinin yeterli çoğunluğunun talebi varsa tebligatları göndermek zorundadır. Eğer bu görevini yerine getirmezse kat maliklerinin çağrı yapması da mümkündür. Toplantı yeter sayısı ve toplantı günleri arasındaki zaman hususunda olağan toplantıda bahsettiğimiz hususlar burada da geçerlidir.

Özel Karar Nisapları Oybirliği Gereken Haller

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyaha-ne, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
KMK m. 24/2

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat malikle-rinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
KMK m. 42/4

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi...
KMK m. 44/1

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölü-nen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
KMK m. 45

Beşte Dört Çoğunluk

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veyaboya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin veacilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
KMK m. 19/2

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat malik-lerinin beşte dördünün oyu şarttır.
KMK m. 28/3

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu (Hepsi Sayılmamıştır)

Kat mülkiyetinin devri için dava açılması (KMK m. 25/2),
Yönetici seçimi,

Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi (KMK m. 42/4)

İptal Davası

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

KMK m. 33

Örnek Olay – Olağanüstü Toplantı İçin Usulüne Uygun Çağrı Yapılmaması

"...Dava dilekçesinde, davacının ... Tatil Sitesi kat maliki olduğunu ve denetim kurulunda görevli olduğunu, yönetim kurulu üyelerinden ...'in usulsüz olarak ve yetkilerini aşarak genel kurul toplantısı yapılması yönünde site sakinlerine çağrıda bulunduğunu, son yapılan genel kurulda yönetim kurulu başkanının diğer üyelerin bilgisi ve imzası olmadan tek başına karar alarak genel kurul toplantısı yaptığını, olması gereken tarihten önce toplantının yapıldığını, yapılan genel kurulun hukuka aykırı olduğunu, yönetim planına göre Temmuz ayında yapılması gereken toplantının 15.06.2014 tarihinde yapıldığını, kendisinin aynı gün üniversite sınavı olduğundan bahisle yeterli katılımın sağlanamayacağını içerir ihtarname gönderdiğini, ancak toplantının yapıldığını beyan ederek 15.06.2014 tarihli genel kurulun iptaline ve yeniden karar alınması hususunda davalıların uyarılmasına karar verilmesini, 30.10.2014 tarihli celsede alınan beyanlarında ise 15.06.2014 tarihinde çoğunluk sağlanamadığından yapılamayan genel kurul toplantısı ile daha sonra yapılan 22.06.2014 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararların iptaline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3532 E.- 2018/5201 K. sayılı ilamı ile; "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 1. fıkrasında, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı; 2. fıkrasında ise önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceğinin, 33. maddesinde ise kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabileceği düzenlenmiştir. Anataşınmaza ait yönetim planında toplantı zamanı her yılın temmuz ayının ilk on günü olarak belirlendiğinden iptali istenen 22.06.2014 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu konusunda bir şüphe olmayıp davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmemiş olsa bile toplantıya katılmış olmaları karşısında 13 kat malikine çağrı yapılmaksızın toplantı yapıldığı, dolayısıyla olağanüstü toplantı usulüne uyulmadığı gerekçesi ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.

Mahkemece tarafların tüm delilleri toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi" gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir... ONANMASINA..."
Y. 20. HD., 2019/5095 E., 2020/796 K.