[Arb. Özgür Koca]

Noterden Düzenlenen Tahliye Taahhüdüne İtiraz Edilebilir mi? Yargıtay'dan Emsal Karar

Kiracı tahliye taahhütnamesi imzaladıktan sonra "imza bana ait değil", "taahhüt geçersiz" veya "kiracılık ilişkisi yok" şeklinde itiraz edebilir mi? Özellikle noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnameleri bakımından bu konu uygulamada sıkça tartışılmaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2024/781 E. ve 2024/3109 K. sayılı kararı, noter düzenlemeli tahliye taahhüdünün icra takibindeki etkisini açık şekilde ortaya koymuştur. Karar, kiraya verenler açısından önemli olduğu kadar kiracılar için de ciddi sonuçlar doğurmaktadır.

Anahtar Kelimeler: tahliye taahhüdü, noter tahliye taahhütnamesi, örnek 13 takip, kiracının tahliyesi, itirazın kaldırılması, icra hukuk mahkemesi, kiralananın tahliyesi, İİK 275/2, kira tahliye davası, tahliye taahhüdüne itiraz


Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü; kiracının, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı şekilde kabul ettiği belgedir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre;

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.

Bu belge uygulamada çoğunlukla:

• Adi yazılı belge,
• Noter onaylı belge,
• Noterde düzenleme şeklinde resmi senet

olarak düzenlenmektedir.


Noterde Düzenlenen Tahliye Taahhüdünün Önemi

Yargıtay kararında özellikle vurgulanan husus şudur:

Noterde düzenleme şeklinde yapılan tahliye taahhüdündeki imza inkâr edilemez.

Çünkü İcra ve İflas Kanunu'nun 275/2. maddesi gereğince noter düzenleme şeklindeki resmi belgeler güçlü delil niteliğindedir.

Bu nedenle kiracının;

• "İmza bana ait değil",
• "Belgeyi ben düzenlemedim",
• "Tahliye taahhüdünü kabul etmiyorum"

şeklindeki savunmaları çoğu durumda sonuç doğurmayacaktır.


Yargıtay Kararına Konu Olay Nedir?

Somut olayda:

• Taraflar arasında 05.03.2020 tarihli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır.
• Kiracı şirket daha sonra 04.06.2020 tarihinde noterde düzenleme şeklinde tahliye taahhüdü vermiştir.
• Kiracı, taşınmazı 05.03.2021 tarihinde tahliye edeceğini kabul etmiştir.
• Kiracı tahliye etmeyince alacaklı/kiraya veren örnek 13 ilamsız icra takibi başlatmıştır.
• Kiracı borca ve takibe itiraz etmiştir.
• Kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunmuştur.

İlk derece mahkemesi kiraya vereni haklı bulmuş, istinaf başvurusu reddedilmiş, ardından dosya Yargıtay'a taşınmıştır.


Yargıtay Ne Karar Verdi?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi;

• Noterde düzenlenen tahliye taahhüdündeki imzanın inkâr edilemeyeceğini,
• Tahliye taahhüdünün içeriğinden kira ilişkisinin açıkça anlaşıldığını,
• Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra düzenlendiğini,
• Bu nedenle tahliye takibinin geçerli olduğunu

belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını ONAMIŞTIR.


Kararın Hukuki Önemi

Bu karar özellikle şu noktalar açısından emsal niteliğindedir:

1. Noter Düzenlemeli Belgeler Çok Güçlü Delildir

Noterde düzenleme şeklinde yapılan tahliye taahhütleri, icra hukukunda kiraya veren lehine ciddi avantaj sağlar.

2. İmza İnkarı Savunması Sınırlıdır

İİK 275/2 gereğince resmi şekilde düzenlenen belgelerde imza inkârı kolaylıkla ileri sürülemez.

3. Tahliye Taahhüdünün Sonradan Verilmiş Olması Şarttır

Yargıtay kararında dikkat edilen önemli unsur; tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmasıdır.

Eğer tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınmışsa geçersizlik tartışmaları gündeme gelebilir.

4. Örnek 13 Takibi Etkili Bir Tahliye Yoludur

Kiraya verenler uygun şartlar oluştuğunda dava açmadan doğrudan icra takibiyle tahliye sağlayabilmektedir.


Kiracı Tahliye Taahhüdünü Nasıl Geçersiz Kılabilir?

Her tahliye taahhüdü otomatik olarak geçerli değildir. Özellikle şu durumlarda geçersizlik iddiası gündeme gelebilir:

• Boş kağıda imza atılması,
• Baskı veya tehdit altında düzenlenmesi,
• Kira sözleşmesiyle aynı anda alınması,
• Kiralananın tesliminden önce imzalanması,
• Yetkisiz kişi tarafından imzalanması

Ancak noter düzenlemeli resmi senetlerde bu iddiaların ispatı oldukça zordur.


İİK 275/2 Maddesi Ne Diyor?

İcra ve İflas Kanunu'nun 275/2 maddesi uygulamada büyük önem taşımaktadır.

Bu düzenlemeye göre;

Noterlikçe re'sen düzenlenen senetlerdeki imza inkâr olunamaz.

Bu nedenle noter düzenleme şeklindeki tahliye taahhütleri icra hukukunda güçlü belge niteliği taşımaktadır.


Sonuç

Yargıtay'ın bu kararı, noter düzenlemeli tahliye taahhütlerinin icra takibinde son derece etkili olduğunu bir kez daha göstermiştir.

Özellikle:

• Tahliye taahhüdünün noter düzenlemeli olması,
• Kira ilişkisinden sonra düzenlenmesi,
• Tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi

durumlarında kiracının itiraz imkanları oldukça daralmaktadır.

Kiraya verenler açısından bu karar önemli bir güvence niteliğindeyken, kiracılar bakımından ise imzalanan tahliye taahhütnamelerinin sonuçlarının dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.


Yargıtay Kararı

12. Hukuk Dairesi 2024/781 E. , 2024/3109 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Adi kiraya ve hasılat kiralarına ait örnek 13 ilamsız takipte, borçlunun icra müdürlüğüne sundukları dilekçe ile borca itiraz ettikleri, alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile itirazın kaldırılmasına, takibin devamına, borçlunun kiralanan mecurdan tahliyesine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir.

Somut olayda, takibin taraflar arasındaki 05.03.2020 tarihli yazılı kira sözleşmesi ile 04.06.2020 tarihli ve düzenleme noter senedi şeklindeki tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatıldığı, borçlu şirketin tahliye taahhüdünde, taşınmazda kiracı sıfatı ile bulunduğunu ve taşınmazı 05.03.2021 tarihinde tahliye edeceğini beyan ettiği görülmektedir. Takibe dayanak tahliye taahhüdünün noterde düzenlenmesi nedeniyle İİK'nın 275/2. maddesi gereğince taahhüt altındaki imza inkar edilemeyeceği gibi taahhüdün içeriğinden taraflar arasında yapılmış bir kira sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşmeden sonra tahliye taahhüdünün düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre davalının yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA, alınması gereken 427,60 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline, 28.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.