[Arb. Özgür Koca]

İcra ve İflas hukuku ile eşya hukukunun kesiştiği en kritik noktalardan biri, alacaklının alacağına kavuşma hakkı ile borçlunun mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengedir. Bu yazı, özellikle toplu rehin (birden fazla taşınmazın aynı borç için güvence olması) durumlarında bu dengenin nasıl kurulması gerektiğini güncel yargı kararları ışığında ele almaktadır.


Toplu Rehin ve İcra Satışlarında Sınır: Alacaklı Ne İsteyebilir, İcra Müdürü Ne Satar?

Bir borcun ödenmemesi durumunda alacaklının teminatı paraya çevirme (rehnin paraya çevrilmesi) hakkı mutlaktır. Ancak bu hak sınırsız değildir. İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile Türk Medeni Kanunu (TMK), borçluyu aşırı ve keyfi mülkiyet kaybından koruyan "orantılılık" ilkeleri barındırır. Kuşkusuz, birden fazla taşınmazın rehinli olduğu durumlarda satışın nasıl gerçekleşmesi gerektiğini üç temel aşamada inceleyebiliriz.

1. Satış Bedeli ve Orantılılık İlkesi (İİK m. 129, 115 ve 109)

İcra yoluyla yapılan satışlarda taşınmazın yok pahasına satılmasını önlemek için kanun koyucu katı asgari sınırlar belirlemiştir. İİK'nun 129. maddesine istinaden İİK'nun 115. Maddesine göre bir malın ihale edilebilmesi (satılabilmesi) için şu şartların bir arada gerçekleşmesi gerekir:

• %50 Kuralı: Artırma bedeli, malın tahmin edilen (muhammen) bedelinin en az %50'sine ulaşmalıdır.
• Rüçhanlı Alacakların Korunması: Satış isteyenin alacağından önce gelen (rüçhanlı) başka alacaklar varsa, teklif edilen bedel bu alacakların toplamından fazla olmalıdır.
• Masrafların Karşılanması: Teklif edilen bedel, paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını mutlaka aşmalıdır.

Bu şartlar sağlandığında dahi satış süreci sınırsız ilerlemez. İİK'nun 109. maddesi, icra hukukunda orantılılığın temel taşıdır. Satış bedeli, kesinleşmiş alacakların toplam miktarını karşıladığı (baliğ olduğu) anda satış derhal durdurulur. Yani, icra dosyasında birden fazla taşınmaz satışa çıkarılmışsa ve ilk birkaç taşınmazın satışı tüm borcu ve masrafları kapatmaya yetiyorsa, icra müdürü geri kalan taşınmazların satışını yapmakta serbest değildir; kalan satışları iptal etmek zorundadır.

2. Birden Fazla Taşınmazın Teminat Olması: Toplu Rehin (TMK m. 855)

Tek bir alacağın birden fazla gayrimenkul ile güvence altına alınmasına TMK'da toplu rehin adı verilir. TMK'nun 855/1. maddesi bu müessesenin kurulabilmesi için kesin şartlar öngörür. Toplu rehin ancak şu iki durumdan birinin varlığı halinde mümkündür:

• Rehnedilen taşınmazların tamamının aynı kişiye (malike) ait olması.
• Taşınmazlar farklı kişilere aitse, bu kişilerin borçtan müteselsilen (zincirleme) sorumlu olmaları.

Eğer bu şartlar yoksa, yani taşınmazlar farklı kişilere ait ve bu kişiler arasında müteselsil sorumluluk bulunmuyorsa, toplu rehin kurulamaz. Bu durumda "rehin yükünün paylaştırılması" gerekir; yani hangi taşınmazın borcun ne kadarlık kısmından sorumlu olacağı rehin kurulurken sözleşmede tek tek belirtilmelidir.

Toplu rehinde taşınmazlar arasında sıkı bir hukuki bağ vardır. Borç tek, teminat çoktur. Ancak alacaklı, teminatı ne kadar çok olursa olsun alacağını yalnızca bir kez tahsil edebilir. Taşınmazlardan birinin satılmasıyla alacak tamamen karşılanırsa, diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da hukuki dayanaktan yoksun kalır ve sona erer.

3. Alacaklının Talebi ile İcra Müdürünün Yetkisi Arasındaki Çatışma (TMK m. 873/3)

Sistemin en can alıcı noktası, alacaklının talebi ile icra müdürünün satış yetkisinin kanunla nasıl çerçevelendiğidir. TMK'nın 873/3. maddesi, alacaklıya bir mecburiyet, icra müdürüne ise bir sınır çizer.


▶ İpotek Alacaklısı

• Kanuni Yükümlülük: Üzerinde toplu rehin bulunan taşınmazların tamamının aynı anda satılmasını talep etmek zorundadır.
• Amacı: Alacaklının taşınmazlar arasında keyfi seçim yaparak borçluyu mağdur etmesini önlemek.

▶ İcra Müdürü

• Kanuni Yükümlülük: Talep tüm taşınmazlar için gelse dahi, yalnızca borcu karşılamaya yetecek kadar taşınmazı satmakla yetinir.
• Amacı: Taşkın satışı (İİK m. 109) engellemek ve mülkiyet hakkını korumak.

Alacaklı alacağına kavuşamadığında, "Sadece şu değerli taşınmazı satın, diğerleri kalsın" diyemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (27.11.2002 T. 12-823/1020 K.) yerleşik içtihadında da vurgulandığı üzere, alacaklı tüm taşınmazların paraya çevrilmesini aynı anda istemek zorundadır. Bu zorunluluk, tamamen borçluyu korumaya yönelik, alacaklının keyfiliğini engelleyen bir kalkan niteliğindedir. Ancak bu talebin gereğini yapacak olan icra müdürü, borç kapandığı an satış işlemlerine son verecektir.

Sonuç

(İzmir BAM 12. HD. 18.12.2025, E:2025/1329, K:2025/2336 Kararı ve Yargıtay 12. HD. 09.03.2026, E:2026/1145, K:2026/1635 Onaması)

Bu güncel yargı kararları, icra hukukunun şekli kuralları ile eşya hukukunun temel prensiplerinin birlikte nasıl uygulanması gerektiğini teyit etmektedir. Toplu rehin kurumunda alacaklıya tanınan geniş teminat havuzu, tahsilat aşamasında kanuni sınırlamalara tabidir. Alacaklı "hepsini sat" demek zorunda bırakılarak keyfilikten uzaklaştırılırken, icra müdürü de "yeteri kadarını sat" kuralıyla borçlunun gereksiz yere malvarlığı kaybı yaşamasının önüne geçmektedir.


YARGI KARARININ ÖZETİ

İİK'nun 129. maddesinde "artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin %50'sini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmiş ise, bu suretle rüçhanı olan malların mecmundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir." hükmü düzenlenmiştir.

İİK'nun 109. Maddesine göre "satış bedeli, haklarında haciz katileşmiş olan alacakların mecmu miktarına baliğ olursa satış tatil edilir" taşınmazların birinin yada bir kaçının satılması tüm alacakları tatmine yeterli ise, artık bundan sonraki diğer taşınmazların icra müdürlüğünce satışının yapılmaması gerekir. 
TMK'nun 855/1-2. Maddesi ise; "Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir" hükmünü içermektedir. Buna göre, birden fazla taşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum, toplu rehin kurulması veya rehin yükünün  paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu'nun "Taşınmaz birden çok ise" kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; "Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır" şeklinde düzenlenmiştir. Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının, teminat ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını, ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası, alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.

4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde; "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise, alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.). (İzmir BAM 12. HD. T:18/12/2025, E:2025/1329, K:2025/2336, (ONAMA) Yargıtay 12. HD. T:09.03.2026, E:2026/1145, K:2026/1635)