[Arb. Özgür Koca]

KARAR YENİ TARTIŞMA YARATTI, KDV DÂHİL ANLAŞMALARDA FARKTAN KİM YARARLANACAK? ALICI MI, SATICI MI?

1-GENEL UYGULAMA

Katma Değer Vergisi Kanununun 28. Maddesinde katma değer vergisi oranı belirlenmiş, bu oranı artırma veya indirme konusunda Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir. Bu yetki çerçevesinde yayınlanan Bakanlar Kurulu kararları ile uygulanan genel katma değer vergisi oranı %18 olup, bazı mal gruplarının tesliminde ise  %1 ve %8 indirimli vergi oranı uygulanmaktadır.

30.Aralık.2007 tarihli Resmi Gazete 'de yayınlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan belirleme uyarınca 30.Aralık.2007 tarihinden itibaren;

- net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinde % 1,

- işyeri - ofis teslimlerinde ise % 18,

oranında KDV hesaplanması öngörülmüştür.



Buna göre, gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut harici teslimlerinde ise %18 oranında KDV uygulanmaktadır.


2-BÜYÜKŞEHİRLERDEKİ YENİ PROJELERDE 150 m2 ALTINDAKİ LÜKS KONUT SATIŞLARINDA %18 KDV UYGULANMASI


Daha sonra 01.01.2013 tarihli ve 2012/4116 sayılı Kararname ile 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere;

Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerdeki (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç) net alanı 150 m²'ye kadar konutlardan lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

Metre kare birim değeri 500 TL. 'ye kadar (dahil) %1

Metre kare birim değeri 500 TL. ve 999 TL (dahil) %8

Metre kare birim değeri 1.000 TL. ve üstü %18 olarak tespit edilmiştir.

150 m2 ve üstü konutlarda ise %18'lik oran uygulamasına devam olunmuştur.

Yeni oranlar 2012/4116 sayılı bakanlar kurulunun yürürlük tarihinden itibaren ve yapı ruhsatları 01.01.2013 tarihinden sonra alınan konutlarda uygulanmaya başlanmıştır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler bu oran artışının dışında tutulmuştur. Dolayısıyla, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılan inşaatlar nedeniyle teslim edilen net alanı 150 m2′nin altındaki konutlar için arsanın emlak vergisi değerine bakılmaksızın  %1 oranında KDV uygulaması devam etmektedir.

Ancak bu yerlerdeki ofis-işyeri satışlarında indirimli katma değer vergisi uygulanması söz konusu olmayıp yine eskiden olduğu gibi %18 oranında katma değer vergisi hesaplanmaya devam edilecektir.

Maliye Bakanlığı'nın yayımladığı 08.08.2011 tarih ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri 'nin "8.2. Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması" başlıklı bölümünde yapılan açıklamalara göre, taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre KDV oranı uygulamasında, satılan gayrimenkulün işyeri mi, yoksa konut olarak mı değerlendirileceği hususunda fiili kullanıma bakılmakta ve teslimde uygulanacak KDV oranı buna göre tespit edilmektedir.  Ancak konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışları, konut sayılmakta ve net alanı dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde KDV'ye tabi tutulmaktadır. 

Tapuda konut olarak gösterilen taşınmazlar fiilen işyeri/büro olarak kullanılıyorsa/kullanılacaksa, teslimlerinde % 18 KDV hesaplanacaktır. Fiilen konut ya da işyeri olarak kullanılacak bu taşınmazların tapuda veya yapı ruhsatında ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır.


3- KONUTTA KDV ORANI DÜŞÜRÜLDÜ, BU DÜŞÜŞ DAHA ÖNCE TOPRAKTAN KONUT ALMIŞ OLANLARA YANSIYACAKMI?


a) Yeni Düzenleme.


08.09.2016 Tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik yapılmasına ve 4760 Sayılı Özel Tüketim Vergisi Kanununa Ekli (I) Sayılı Listede Yer Alan Bazı Mallarda Uygulanan Özel Tüketim Vergisinin Belirlenesine Dair Karar" ile KDV oranlarının belirlendiği 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına "Geçici 2. Madde " eklenmiştir.


Eklenen geçici 2. Madde aynen şöyledir.

"Geçici madde 2-(1) Bu kararın 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranına tabi konutların, 31.03.2017 tarihine kadar (Bu tarih dahil) teslimlerinde, aynı fıkranın (c) bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır."


Bugünkü uygulamada 2007/13033 sayılı Kararın 1. Maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi kapsamına giren ve %18 oranı tatbik edilen konut teslimleri aşağıdadır.

1-150 m2 üzerindeki konut teslimleri (I) VE (II) sayılı listelerde yer almadığından %18 KDV oranı uygulanmaktadır.

2- Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerdeki (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç) net alanı 150 m²'ye kadar konutlardan lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; 1000-TL ve üstü olan konut teslimleri,


Kararname halen %18'e tabi bu iki tür konutta da KDV oranını %8'e indirmektedir.

Böylece hangi yerde ve kaç m2 olursa olsun Türkiye'de %18 oranında uygulanan konut 31.03.2017 tarihine kadar kalmamıştır.

Konutta KDV oranı artırımının, ekonominin itici gücü olan konut sektörünü dar boğaza sürükleyeceğini, ayrıca arsa emlak vergisi değerinin aynı alandaki sokak ve caddeler için farklı belirlenmiş olduğundan aynı bölgede farklı KDV oranlarına tabi konut arzının, mükellefler arasında rekabet eşitsizliğine yol açacağını söylemiştik.

Hükümetin bu konuyu yeniden değerlendirmesi ve belirli bir süre de olsa daha da genişleterek tüm konut teslimlerinde %18 KDV'den vazgeçesini (%8 İndirme) çok olumlu bir düenleme olarak görüyor ve kalıcı olmasını bekliyoruz.

b) Yeni Kararın Yayımından Önce Topraktan Satış Taahhütü İle Alınan Konutların Durumu:

KDV oranındaki bu indirim, kime yansıyacaktır. Bilindiği üzere büyük projelerde konut inşaatı 3-4 yılda tamamlanmaktadır. Dolayısıyla KDV oranı yükseltilen ve tekrar indirilen bu konut projelerin çoğunda teslimler bugünlerde başlayacak ve faturalar yeni kesilecek, bugüne kadar alıcıların yaptığı ödemeler, avans niteliğindeydi.

Bilindiği üzere KDV, bir işlem vergisidir. Vergilendirme yapabilmek için öncelikle ortada bir işlemin bulunması gerekir. Kanunda belirtilen işlemler, mal teslimleri, hizmet ifaları ve her türlü mal ve hizmet ithalatıdır.

KDV oranı %18 olarak inşaatına başlanılan yeni konut projeleri yeni tamamlandı ve teslime hazır hale geldi, bazıları da önümüzdeki dönemde teslime hazır hale gelecek. Dolayısıyla teslim tarihi itibariyle müteahhit konut satış faturasını düzenleyecek. Tabiki faturada KDV oranı son çıkan kararname uyarınca %8 olacak bu durumda örneğin 1.000.000-TL'ye satılan bir daire için KDV, 180.000-TL ödenmesi gerekirken, yeni kararname gereği 80.000-TL ödenecektir. Bu durumda müteahhit alıcıya 100.000-TL satış indirimi yapması gerekir mi?

Bu konuyu iki bölümde incelemek gerekir.

a) KDV DÂHİL SATIŞ TAAHHÜT SÖZLEŞMESİ OLAN ALICILAR

Katma değer vergisi nihai aşamada tüketiciye yansıyan bir vergi türüdür. Katma değer vergisinde matrah, satılan konutun teslim bedeli olup, KDV matraha dahil değildir. Dolayısıyla faturada KDV ayrıca gösterilmektedir.

Katma Değer Vergisi Kanununda bazı istisnai işlemler için, KDV dahil bedel tespiti getirilmiştir. Kanunun 20. Maddesinin 4 numaralı bendinde, "Belli bir tarifeye göre fiyatı tespit edilen işler ile bedelin biletle tahsil edildiği hallerde tarife ve bilet bedeli Katma Değer Vergisi dahil edilerek tespit olunur ve vergi ayrıca müşteriye intikal ettirilmez." Bunun dışındaki tüm işlemlerde vergi müşteriye intikal ettirilir. Yani verginin yüklenicisi müşteridir.

Son çıkan kararname m2 büyüklüğüne ve lüks olup olmadığına bakılmaksızın konut alımını teşvik etmek dolayısıyla müteahhitlerin satışlarını artırmak stokta konut kalmaması ve ticari hayatlarını devam ettirebilmeleri için teşvik amaçlı KDV oran indirimine gidilmiştir. Ancak teşvikin hedefi bu vergiyi üstlenecek olan alıcıdır.

Müteahhit, girişleri genel oran, satışları indirimli oran olan bu teslimler için KDV iadesi alabilecektir.

Bu durumda,  "KDV DÂHİL SATIŞ TAAHHÜT SÖZLEŞMESİ" ile topraktan konut satın almış olan alıcı, %18 KDV hesabıyla vergi içinde belli bir bedelle anlaşmış bulunmaktadır. Dolayısıyla artık KDV indirimi onu ilgilendirmiyor, bu nedenle KDV oranındaki indirim farkı müteahhitin kazancına yansıyacaktır, şeklinde yorumlanabilir.

Ancak müteahhit, fiyatı belirlerken ödeyeceği KDV'yi fiyata yansıtmıştı. Ancak KDV oranı indirilmiş olduğundan girdilerinde yüklendiği KDV'nin '10'u geri alacak.

Bu tür sözleşmelerde "vergi oranlarında artış olursa bu fark alıcıdan tahsil edilir" şeklinde hükümler konulmaktadır. Bunun aksi durumda ise vergi oranlarında azalış olursa bu fark da tüketicilere yansıtılması gerekir. Ancak biz bu şekilde sözleşme imzalamış olan alıcılara %8 KDV oranı uygulanarak düzenlenecek faturala için müteahhitlerin herhangi bir indirime gitmeyeceklerini düşünmekteyiz. Bu tür sözleşme ile konut satmış olan müteahhitlere kararname ek bir avantaj getirmiştir. Yani haksız bir zenginleşme söz konusudur.

Bu avantajın, Devlet tarafından alıcıları teşvik amaçlı olup, getirilmiş olup, asıl sahibi alıcıya yansıtılması, en azından alıcı ve satıcının paylaşması gerektiğini düşünüyoruz.

b) SATIŞ TAAHHÜT SÖZLEŞMESİNDE KDV'NİN FİYATA DÂHİL OLDUĞUNA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMAYAN SÖZLEŞMELER

Bu tip sözleşmeler için bir sorun yoktur. Daha önce konut alırken örneğin 1.000.000-TL'ye topraktan konut satış taahhütü ile konut alan alıcı, inşaat bittiğinde kendisine (1.000.000 + 180.000-TL ) 1.180.000-TL fatura kesilmesini beklerken ve bu tutara göre hazırlığını yapmış iken 100.000-Tl daha az maliyete katlanmış olacak, dolayısıyla Devlet, kendisine 100.000-TL teşvik sağlamış olacaktır.



Kaynak:www.MuhasebeTR.com

[Bilal]

bundan sonra yapacağımız satışlarda , evin m2 ne olursa olsun % 8 yazacağız ...