[Arb. Özgür Koca]

2 Mart 2021 Tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi Uyarınca Kat Malikleri Genel Kurullarının Durumu

02.03.2021

Ülkemizde Covid-19 salgını ile mücadele kapsamında 16/03/2020 tarihinde yayınlanan İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile Sivil Toplum Kuruluşlarının genel kurulları ve eğitimler dâhil insanları toplu olarak bir araya getiren her türlü toplantı ve faaliyetleri ertelenmiştir.

19/03/2020 itibarıyla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerince alınan kararlarla yapı kooperatifleri ve üst kuruluşlarının yapmak zorunda oldukları olağan ve olağanüstü genel kurullarının alınan risklerin bertaraf edilmesi ve ortaya çıkacak zararların önünde geçilmesi amacıyla Nisan ayı sonrasında yapılmak üzere ertelendiği, bu tarihe kadar Bakanlık temsilcisi görevlendirmesi yapılmayacağı, yapılmış ise iptal edileceği duyurulmuştur. Buna göre, kooperatif genel kurullarının yapılması fiilen mümkün olmaktan çıkmıştır.

Salgınla mücadele amacıyla alınacak tedbirleri düzenlemek üzere kabul edilen 16/04/2020 tarih ve 7244 sayılı Yeni Koronavirüs (Covıd-19) Salgınının Ekonomik ve Sosyal Hayata Etkilerinin Azaltılması Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 17/04/2020 tarihli Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili kanunun 2. Maddesinin d fıkrasında Kooperatifler Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantılarının 31/7/2020 tarihine kadar ertelendiği, bu sürenin ilgili Bakan tarafından 3 aya kadar uzatılabileceği, ertelenen genel kurul toplantılarının ertelemenin sona erdiği tarihten itibaren üç ay içinde yapılacağı düzenlenmiş, devamında ise mevcut organların görev, yetki ve sorumlulukları erteleme süresi sonrasında yapılacak ilk genel kurula kadar devam edeceği belirtilmiştir.

Gerek 16/03/2020 tarihi itibarıyla yayınlanan genelgelerde gerekse 7244 Sayılı Kanunda apartmanlarda ve toplu yaşam alanlarında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yapılacak olan kat malikleri genel kurullarına ilişkin herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunun 9. Maddesi "Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanun hükümlerine göre karara bağlanır" hükmü mevcuttur. Bu hüküm uyarınca kooperatif genel kurullarına ilişkin getirilen ertelemenin kıyas yoluyla kat malikleri genel kurullarına da uygulanacağı uygulamada benimsenmiştir. 

Kasım 2020 itibarıyla çeşitli İl ve İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurullarınca salgının bulaş riskini azaltmak için apartman ve sitelerde kat malikleri kurul toplantılarının Kasım ve Aralık aylarını kapsayacak şekilde ertelenmesine karar verilmesi üzerine salgın sürecinde apartman ve site genel kurullarına özgü ilk düzenlemeye kavuşmuştur. İlçe Hıfzıssıhha Kurullarının belirlediği sürenin dolmasıyla erteleme kararları 01/03/2021 tarihine kadar geçerli olmak üzere 3 ay süreyle uzatılmıştır.

01/03/2021 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kabine Toplantısında Sağlık Bakanlığı Koronavirüsle Mücadele Bilim Kurulunun önerileri doğrultusunda alınan kararlar gereğince İçişleri Bakanlığı tarafından 02/03/2021 tarihli genelge yayınlanmış bulunmaktadır. Bu genelgeye göre, ülkemizde yer alan iller düşük, orta, yüksek ve çok yüksek risk grubu olmak üzere gruplara ayrılmış; her bir grupta yer alan iller genelge Ek-1'de yayınlanan tabloda gösterilmiştir. Belirtilen risk gruplarının her biri için farklı düzeyde tedbir öngörülmüştür. İl Hıfzıssıhha Kurulunca haftalık olarak yapılacak olan değerlendirme sonucunda ilin bulunduğu risk grubu güncellenerek duyurulacaktır. Yine 02.03.2021 tarihli Genelge uyarınca, her ilde İl Hıfzıssıhha Meclisleri tarafından il bazında kararlar alınmakta olup, bu kararların da Genelge ile birlikte gözetilmesi gerekecektir. Dolayısıyla kat malikleri genel kurullarının yapılmasının kısıtlama kapsamından çıkarılıp çıkarılmadığının tespiti için öncelikle ilgili ilin hangi grupta yer aldığının haftalık olarak İl Hıfzıssıhha Kurulu kararlarına bakılarak takip edilmesi gerekmektedir.

02/03/2021 tarihli genelgenin 9. maddesinde, " Sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve bunların üst kuruluşları ile birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek genel kurul dâhil kişilerin bir araya gelmesine neden olan her türlü etkinleri düşük, orta ve yüksek risk gruplarında; kişi başına 8 metrekare alan bırakma ve aynı anda bulunabilecek azami kişi sayısı 300'ü geçmemek üzere ilgili kurum/kuruluşların yetkililerince her türlü tedbir alınarak " yapılabilecektir.

Çok yüksek risk grubunda yer alan illerimizde ise yeni bir karar alınıncaya kadar, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve bunların üst kuruluşları ile birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek genel kurul dâhil kişilerin bir araya gelmesine neden olan her türlü etkinlik ertelenecektir.

Ayrıca " Denetim faaliyetlerinin kesintisiz yürütülmesi amacıyla yukarıda belirtildiği şekilde kişilerin bir araya gelmesine neden olacak her türlü etkinliğin Valilik/Kaymakamlıklara (ilgili mevzuatında başkaca bir hüküm bulunmadığı takdirde en az üç gün öncesinden) bildirilmesi sağlanarak bu kurum/kuruluşlarca yapılacak etkinliklerde belirlenen kurallara ve kişi ve alan sınırlamalarına riayet edilip edilmediğinin denetim ekiplerince kontrol edilmesi sağlanacaktır." denilmiştir.

Aynı şekilde genelgede salgınla mücadele kalıcı başarının sağlanması için temizlik, maske ve mesafe kurallarının yanı sıra hayatın her alanını kapsayacak şekilde belirlenen kurallara/tedbirlere azami düzeyde uyulmasının önemi vurgulanmış, Hıfzıssıhha Kurullarınca alınan kararlara uymayanlara 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanununun ilgili maddeleri gereğince idari işlem tesis edilmesi ve konusu suç teşkil eden davranışlara ilişkin Türk Ceza Kanununun 195. maddesi kapsamında gerekli adli işlemlerin başlatılacağı duyurulmuştur.

Buna göre çok yüksek risk grubunda yer alan illerde kat malikleri genel kurullarının yapılmasına ilişkin erteleme, ilgili ilin risk grubunun İl Hıfzıssıhha Kurulunca daha düşük risk grubuna dönüştüğünün yayınlanacak genelge ilan edilmesine veya İçişleri Bakanlığınca farklı yönde bir düzenleme yapılıncaya kadar devam etmektedir. Buna karşılık düşük, orta ve yüksek risk grubunda yer alan illerde öncelikli olarak maske, mesafe, hijyen kurallarına dikkat etmek, kişi başına 8 metrekare alan düşecek genişlikte fiziki ortam sağlamak, ortamda aynı anda 300'den fazla kişi bulunmamak kaydıyla genel kurulların yapılması mümkündür.

Genelgede belirtilen kurum/kuruluşların genel kurullarının belirtilen kurallara (kişi başına 8 metrekare alan bırakma ve aynı anda bulunabilecek azami 300 kişi sınırlamasına riayet ederek ve bulaş riskini önlemeye yönelik gerekli olabilecek diğer tedbirleri alarak) uygun olarak yapılması konusunda kurum/kuruluşların yetkililerinin gerekli tedbirleri alacağı ifade edildiğinden, kat malikleri kurullarının (toplu yapı temsilciler kurullarının) yapılması hususunda tedbir alma yükümlüsünün yönetici/yönetim kurulu olduğu sonucuna varılmaktadır. Yine Genelge ile getirilen düzenleme uyarınca, yapılmasına karar verilen Kat Malikleri Kuruluna ilişkin olarak, en az 3 (üç) gün öncesinde Valiliklere / Kaymakamlıklara bildirim yapılması gerekmekte olup, bu bildirim neticesi düzenlenecek kurullarda kişi ve alan sınırlamalarına riayet edilip, edilmediği denetim ekiplerince kontrol edilecektir.

Dolayısıyla özet olarak; İçişleri Bakanlığının 02.03.2021 tarihli Genelgesi uyarınca (belirtilen şartlara uymak ve gerekli her türlü önlemi almak kaydıyla, ayrıca her il için İl Hıfzıssıhha Meclis Kararlarını da dikkate alarak erteleme kararları nedeniyle toplantı gerçekleştiremeyen apartman ve sitelerde, çok yüksek risk grubu dışında kalan illerde  (örneğin İstanbul) genel kurul toplantısı yapılması artık mümkün hale gelmiştir.

Ancak, kişi başına 8 m2 alan bırakma kuralı gereği, çoğu kooperatif ve site bu koşula uyan salon bulamayacağından hukuki engel kalksa da fiilen Genel Kurullarını yapamayacaklardır. Örneğin 300 ortağı olan bir kooperatif veya sitenin 2.400 m2 alanı olan bir salon bulması gerekecektir ki, bu büyüklükte bir salonu bulmak her zaman her yerde mümkün olamayacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunun kat malikleri olağanüstü genel kurul toplantısını düzenleyen 29. maddesinin 2. fıkrasında olağanüstü genel kurulun önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin yazılı istemi üzerine yapılabileceği ifade edilmiştir. Kanaatimizce tüm dünyada etkili olan bu beklenmedik ve önlenemez salgın nedeniyle zorunlu olarak ertelenmiş bulunan genel kurullarla ilgili erteleme kararının sona ermiş olması nedeniyle, yapılması gereken genel kurul toplantıları için yöneticilerin en uygun zamanda toplantı çağrısı yapmaları gerekir.

Kat malikleri genel kurulunun zamanında yapılamamış olması nedeniyle mevcut yöneticinin görevi, kooperatiflere ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanmak suretiyle zorunlu olarak devam etmiş ise de bu görev, yeniden genel kurulların yapılabileceği zamana kadar geçerli olmak üzere ve olağan işlerle sınırlı olmak üzere sürdürülebilecektir. Aksi halde kontrollü normalleşme dönemiyle birlikte sınırlamalar kalktığı ve genel kurulların toplanmasına engel bulunmadığı dikkate alınarak makul süre içerisinde Genel Kurulu toplamaya ve görevi devretmeyen yöneticinin sorumluluğu doğabileceği gibi, yönetim tarafından genel kurul çağrı ve organizasyonu yapılmadığı için yeni yönetici seçilemediği hallerde kat maliklerinden her birinin taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine taşınmaza yönetici atanması isteminde bulunması mümkün olabilecektir.

Yukarıda ifade edildiği gibi, genel kurul toplantısı düzenlenmesi için gereken makul sürenin ne kadar olduğu hususunda açıklayıcı bir bilgi bulunmamaktadır. Bununla birlikte, 7244 sayılı Yeni Koronavirüs (Covıd-19) Salgınının Ekonomik ve Sosyal Hayata Etkilerinin Azaltılması Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 2. Maddesi uyarınca, Kooperatif genel kurullarının erteleme kararının sona erdiği tarihten itibaren üç ay içinde yapılması öngörülmüştür. Söz konusu düzenleme (kıyas yoluyla) kat malikleri genel kurulları açısından da geçerli olacaktır.

Yönetim ve denetim faaliyet raporlarının düzenlenmesi, işletme projesinin hazırlanması, olağanüstü çağrı davetinin kat maliklerine en az on beş gün önce tebliğ edilmesi gerektiği gibi hususlar dikkate alındığında üç aylık süre makul sayılmalıdır.

Saygılarımızla.