[Arb. Özgür Koca]

T.C

BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği

Sayı   : B.09.1.TKG.061-647-03-01-10-303/                                                                                      /     /2010

Konu   : Kira şerhi terkini hk.

TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA

İlgi: 23/03/2010 tarihli ve 949  sayılı yazınız ve eki dosya.

I-GÖRÜŞ SORULAN KONU:  İlgi sayılı yazınızda, Bilecik ili Merkez Cumhuriyet Mahallesi, 706 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tamamı, ...... adına kayıtlı iken; taşınmazın tamamı üzerine ....... Bankası A.Ş. lehine 16/09/2005 tarih ve 2034 yevmiye numarası ile ipotek tesis edildiği,

Bilecik İcra Müdürlüğü'nün 08/11/2007 tarih ve 2007/49 talimat sayılı satış kararı ile söz konusu taşınmazın ihale sureti ile satışının yapılıp, kararın 31/10/2007 tarihinde kesinleştiğini ve ihale alıcısı ....Bankası A.Ş adına takyidatsız olarak tescilinin yapılmasının bildirilmesi üzerine, Bilecik Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından 28/12/2007 tarih ve 4998 yevmiye numaralı cebri satış işlemi yapılarak, ..... Bankası A.Ş adına tescilin yapıldığı,

Ancak cebri satış işlemi yapılırken taşınmaz mal üzerine 12/12/2006 tarih ve 3492 yevmiye numaralı, .... Limited Şirketi lehine 10 yıl müddetle işlenmiş kira şerhinin terkin edilmediği, bununla birlikte diğer takyidatların terkin edildiği,

Daha sonra taşınmaz malikinin vekili Av. ..... tarafından ibraz edilen 13/01/2010 tarihli dilekçe ile 706 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kira şerhinin terkininin talep edildiği, talebin karşılanıp karşılanamayacağı hususunda tereddüt edildiği belirtilerek Müşavirliğimiz görüşü istenmiştir.

II- GÖRÜŞ İSTEYEN BİRİMİN İNCELEMESİ VE NETİCESİ: 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 sayılı Genelge hükümlerine göre Başkanlıkça yapılan incelemede, kira şerhi lehdarının talebi veya terkine ilişkin bir mahkeme kararı olmadan kira şerhinin terkin edilemeyeceği gerektiği belirtilmiştir.

III-KONUYLA İLGİLİ ANAYASA, KANUN, TÜZÜK, YÖNETMELİK VE DİĞER MEVZUAT HÜKÜMLERİ İLE YARGI KARARLARI :  Türk Medeni Kanunu'nun "Rehinden sonra kurulan aynî haklar" başlıklı 869. maddesi:"Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir.

Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir.

Önceki rehinli alacaklının istemiyle irtifak hakları veya taşınmaz yükleri terkin edilen kimselerin, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesinde, hakları sonradan tescil edilenlere karşı, satış bedelinden haklarının değerini karşılayan miktarı almak hususunda öncelikleri vardır.

"1009. maddesi:"Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.",

"Tebliğ zorunluluğu" başlıklı 1019. maddesi:" Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür.

İlgililerin bu işlemlere karşı itiraz süresi, kendilerine yapılan tebliğ tarihinden işlemeye başlar.",

"Tapu sicilinin açıklığı" başlıklı 1020. maddesi:"Tapu sicili herkese açıktır.

İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

"Tescilin sonuçları" başlıklı 1022. maddesi:"Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.

Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.

Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir." hükmüne amirdir.

   İcra İflas Kanunu'nun "Sonradan tesis edilen taşınmaz mükellefiyetleri ve ipotekli ve mahcuz taşınmazların kiralanmasında hüküm" başlıklı 132. maddesi:"Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra borçlu o taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmaksızın bir irtifak hakkı yahut bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın o hak ile birlikte veya o haktan arî olarak artırmağa çıkarılmasını isteyebilir.

Taşınmaz haktan arî olarak satılıp ta bedeli alacaklının alacağından fazla çıkarsa o hakkın takdir edilecek kıymeti ödenmek üzere bedelin fazlası hak sahibine tahsis edilir.

       İpotek yapılmış olan taşınmazı borçlu alacaklının rızası olmaksızın başkasına kiraya verir ve keyfiyeti tapuya tescil ettirirse bu tescil ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez.

       Bu hüküm haczedilmiş olan taşınmazlarda da caridir."hükmündedir.

   Yargıtay 14. Hukuk Dairesine ait ve ekte sunulan kararlarda da:"...ipotekle sağlanan hak, alacaklının müsaadesi alınmadan sonradan tesis edilerek tapuya şerh edilen satış vaadine takaddüm edeceği Medeni Kanunun hükmü gereğidir. Bundan başka alacaklı İcra İflas Kanunu'nun 132. maddesi uyarınca, payın tapudaki takyidatlardan arî olarak satışını istemiş ve icra memuru verdiği kararla o yönde işlem yapmıştır. Artık ortada alıcıyı ilzam edecek bir mükellefiyetler listesi kalmamıştır. Davacı satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hakkını davalı şirkete ileri süremez...",

   "...Alacak bir gayrimenkul ile temin edildikten sonra borçlu o gayrimenkul üzerinde alacaklının rızası olmaksızın mahdut ayni hak tesis ettirirse, kurulan bu mahdut ayni hak, alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı, gayrimenkulün o hak ile birlikte veya o haktan arınmış olarak arttırılmaya çıkarılmasını isteyebilir. Bu hukuki durum karşısında davacının davasının red edilmesi  doğrudur....Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olsaydı bile..... rehin hakkı sahibinin şerh edilen satış vaadi sözleşmesinden arınmış olarak satış istemeye esasen hakkı vardır...."denilmektedir.

  IV- DEĞERLENDİRME: Taşınmazların cebri satışlarında mükellefiyetler listesine konulması istenen ayni hak veya tapu siciline tescil veya şerh verilmiş kira hakkı, haciz koyduran alacaklının hakkını etkilemez. Bu halde alacaklı taşınmazı bu haklardan ayrı olarak veya bu haklar ile birlikte artırmaya çıkarılmasını isteyebilir. Burada araştırılması gereken husus, ipotek alacaklısının, taşınmaz üzerindeki kira akdine ilişkin takyidatla birlikte satış isteyip istemediğinin belirlenmesi noktasındadır. Bu durum da her ne kadar Bilecik İcra Müdürlüğü'nün 08/11/2007 tarihli ve 2007/49 talimat sayılı Bilecik Tapu Sicil Müdürlüğüne yazılan yazıda, satışın kesinleştiği ve taşınmazın tapu kaydındaki tüm takyidatların, şerhlerin ve eski malik üzerine olan kaydın terkini ile takyidatsız olarak ihale alıcısı adına kayıt ve tescilinin yapılması istenmiş ise de tekrar Bilecik İcra Müdürlüğüne bir yazı ile cebri satış ihalesinin kira şerhi mevcut olarak mı veya kira şerhinden ayrı olarak mı yapılıp yapılmadığı soru konusu edilerek, cebri satış işleminin kira şerhinden ayrı olarak yapıldığı ve kira şerhinin terkin edilmesinin bildirilmesi halinde kira şerhinin terkin edilebileceği ve terkin işlemi sonucunda Medeni Kanun'un 1019. maddesi gereğince kira şerhi lehdarına duyuruda bulunulması gerektiği, kira şerhinden ayrı olarak satışın yapılmadığının tespit edilmesi halinde, kira şerhi lehdarının talebi veya mahkeme kararı uyarınca kira şerhinin terkin edilebileceği gerekmektedir.

V- SONUÇ: Hukukun genel ilkelerinden olduğu üzere genel-özel kanun ilişkisinde öncelikli olarak özel kanunun uygulanması gerektiği hususu dikkate alınarak, görüş konusu husus ile ilgili olarak özel kanun olması nedeni ile öncelikle İcra İflas Kanunu'nun konuya ilişkin yukarıda zikredilen hükmü uygulanmak sureti ile, Bilecik ili Merkez Cumhuriyet Mahallesi 706 ada 2 parsel sayılı taşınmaz malın 28/12/2007 tarihli ve 4998 yevmiye numaralı cebri satış işlemi ile ilgili olarak  icra müdürlüğüne bir yazı ile cebri satış ihalesinin kira şerhi mevcut olarak mı veya kira şerhinden ayrı olarak mı yapılıp yapılmadığı soru konusu edilerek, cebri satış işleminin kira şerhinden ayrı olarak yapıldığı (ipotek alacaklısının tapudaki takyidatlardan ari olarak satışı isteyip istemediğinin yani ortada alıcıyı ilzam edecek bir mükellefiyetler listesinin bulunup bulunmadığının tespiti gerekir.) ve kira şerhinin terkin edilmesinin bildirilmesi halinde kira şerhinin terkin edilebileceği ve terkin işlemi sonucunda Medeni Kanun'un 1019. maddesi gereğince kira şerhi lehdarına duyuruda bulunulması gerektiği, kira şerhinden ayrı olarak satışın yapılmadığının tespit edilmesi halinde, kira şerhi lehdarının talebi veya mahkeme kararı uyarınca kira şerhi terkin edilebilecektir.

Bilgilerini ve gereğini rica ederim.