[Özgür KOCA]

Vergiye tabi konut teslimlerinde katma değer vergisi oranını belirleyen ana unsur, konutun m2 alanı olup katma değer vergisi oranı net m2 üzerinden hesaplandığından, Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 28'inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak alınan 28/03/2022 tarih ve 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile konutların net alanının 150 m2'ye kadar olan kısmı için % 8 KDV oranı uygulanacağı belirtilmektedir.

Dava dosyasının incelenmesinden İcra Müdürlüğünce alınan 31/07/2023 tarihli 2. Ek Bilirkişi Raporunda; çatı örtüsü olarak projelendirilen kısmın projesine aykırı olarak yüksek yapıldığı ve bu alanın jakuzi ve oturma alanı olarak kullanıldığı, kaçak olarak çatıda kullanılan alanın net 54,24 m2 olduğu, bu durumda taşınmazın net kullanım alanının 190,24 m2 olarak hesaplandığı, bu hesaplamadan hareketle gayrimenkulün net kullanım alanının 150 m2'yi aştığından bahisle satışı yapılan taşınmazın % 18 KDV'ye tabi olması gerektiği sonucuna varıldığı görülmektedir.

Diğer taraftan aynı raporda yer alan bilgilere göre dava konusu taşınmazın onaylı mimari projesinde zemin kat + 1. Katta toplam 136 m2 net alan olarak belirtildiği, çatı katının ise 54,24 m2 lik kısmının /33 eğimli ahşap çatı olarak, 8,41 m2'lik kısmının teras alanı, 13,05 m2'lik kısmının ise kullanılmayan teras olarak onaylandığının belirtildiği görülmektedir. Söz konusu rapor ve dosyadaki bilgi ve belgelerin değerlendirilmesinden konutun mimari proje ve yapı kullanma izin belgesine göre net 136m2 alana sahip olduğu anlaşılmakla projeye aykırı yapılan çatı katının vergilendirmeye esas alınamayacağı, zira projeye aykırılıkların her zaman kaldırılabileceği, yıkım, para cezası gibi idari yaptırımların uygulanabileceği, projeye aykırı olarak yapılan fazlalıkların imar mevzuatı kapsamında değerlendirilebilecek olması dolayısıyla mimari proje ve yapı kullanım izin belgesine göre net 136 m2 olduğu anlaşılan konutun 150 m²'den küçük olduğu sabit olduğundan İcra Müdürlüğünce yapılan satışta uygulanması gereken katma değer vergisi oranının %8 olduğu sonucuna varılmış olup, aksi gerekçeyle davayı reddeden Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuka uygunluk görülmemiştir (Danıştay 9. Daire Başkanlığı T:15/01/2025, E:2024/7464, K:2025/84).