[Arb. Özgür Koca]

Aidat borcunu kim öder? Eski ev sahibi mi? Yeni ev sahibi mi? Kiracı mı?
Borçlu olan ev değil ev sahibidir. Ana kural budur. İşin püf noktası burasıdır.
S-Evini satan ev sahibinin birikmiş aidat borcu kime aittir? Satana mı,satın alana mı aittir?
C-Satışın yapıldığı tarihe kadar olan borçlar eski malike aittir.
Yönetim kurulu, bu borçtan sizi sorumlu tutamaz. Eski malike ulaşamadıklarını bahane ederek borcu size ödetmek istemeleri kolaycılıktır.

S- Yönetici ödenmeyen aidat borcunu yasal olarak kimden istemesi gerekir?
C-Satışı yapılan konutun size ait olduğu dönemlere ait unutulan yada unutulmuş aidat borcu sonra ortaya çıktığında yeni sahibi değil, eski sahibi ödemek zorundadır.
Dikkat edilmesi gereken şey; konutun devri esnasında satılan şeyin bir hakolduğu,satışın sorumluluğu içermediğidir. Hak devri ile sorumluluk birbirine karıştırılmamalıdır. Söz konusu mülkiyet hakkın satışı iken eskiye dönük sorumluluk devam eder. Kısaca bir hakkın satışı vardır,bir sorumluluğun değil.

Yasa ne diyor?

Kat Mülkiyet Kanunu:Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma
Madde 20: (Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Yargıtay ne diyor?
KARAR :1-634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarına katılmakla yükümlüdür. Kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu ana kurala uymak zorunluluğu vardır.
Kat maliki ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur.
Bu andan itibaren sorumluluk -mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçları için- yeni malike aittir.
Kat malikinin bağımsız bölümünü bir başka şahsa devretmesi durumunda ise kendi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece tahakkuk eden tüm ortak giderlerden sorumlu olacağı muhakkaktır. (18 Hukuk Dairesi 14.04.2005 T., 2005/1259 E., 2005/3657 )

Diğer Karar : Dava; A,B,C aylarına ilişkin ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 01 nolu bağımsız bölümü 01.01.00 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
S-Mülkiyet devri tamamlandığında yeni malik eski borçlardan sorumlu mudur?
C-Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat BorcundanYeni Malikin Sorumlu Tutulamaz. Eski malikin geriye dönük olarak hiçbir borcundan,bir hakkı kullanımdan doğan borçları; bağımsız bölüme intikal eden paylar, tüm ortak gider ,İSKİ, BEDAŞ, İGDAŞ , TÜRK TELEKOM buna aidat borcu, yeni malik sorumlu tutulamaz.

Eski masraf ve borçlardan dolayı mülkiyetin devri tamamlanmış olduğunda her türlü tahsilat işlemlerinde , yeni malike, menkul ve veya gayrimenkullerine, ilgili anagayrimenkulde bulunan malikin bağımsız bölüm ve eklentilerine yapılacak tebligatların , ilamlı veya ilamsız icra takipleri geçersiz olacaktır.
S-Eski malik ile yani malik arasında eski borçlar için anlaşma yapılmışsa ne olur?
C-Eğer eski malikle yeni malik arasında bir anlaşma yapılmamışsadahi ,yeni ev sahibinden ancak evi satın aldığı tarihten itibaren ortaya çıkan borçları tahsil edebilir ,önceki borçlardan yeni ev sahibi sorumlu değildir.


S-Çalışanlara karşı eski ve yeni malikin durumu nedir?
C-Sadece çalışanlara ait maaş , ihbar ve kıdem tazminatı gibi ödemelerde İş Yasının "İşyeri Devri" hükümleri geçerli olup, tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde çalışanlara yapılacak ödemelerden eski ve yeni malik müteselsilen sorumlu olup, 2 yıla kadar yeni malik yapacağı ödemeleri eski malikten talep edebilir , 2 yıldan sonra ise geçmişe doğru tüm çalışanlara yapılması gereken ödenmemiş maaş, ihbar , kıdem tazminatı ve bunlara bağlı olarak çalışanların açacağı davalarda mahkeme sonucu kesinleşen borç, gecikme tazinatı, faiz , yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinden yeni malik sorumlu olacaktır.

S-Mülkiyet devrinde eski borçlar için yönetici ne yapabilir?
C-Yeni satın alınan bir dairenin,eski borçlardan dolayı önceki mal sahibine yönetimin ulaşması kuraldır.Yeni mal sahibinin ulaşmasına gerek duyulmaz,bunu yönetici yapabilir.

S-Apartman aidat borcu nedeniyle eve ipotek konulabilir mi?
C-Apart­man ai­da­tı de­yip geç­me­mek la­zım. Çün­kü öden­me­yen ai­dat borç­la­rın­dan do­la­yı eve ipo­tek ko­nu­la­bi­li­yor.
S-Aidat ile ilgili yönetici dava açabilir mi?
C-Ai­dat öde­me­yen kat ma­li­ki, di­ğer kat ma­lik­le­ri­nin ve­ya yö­ne­ti­ci­nin aça­ca­ğı da­va­ya
mu­ha­tap ola­bi­lir.
Da­va so­nu­cun­da borç­lu kat ma­li­kin­den ai­dat­lar tah­sil edi­le­mez­se, yö­ne­ti­ci ve­ya kat ma­lik­le­rin­den bi­ri­si­nin da­ha ağır bir yap­tı­rım olan ipo­tek uy­gu­lat­ma­sı söz ko­nu­su ola­bi­li­yor.

"Ai­dat bor­cu olan kat ma­li­ki­nin ba­ğım­sız bö­lü­mü­ne, di­ğer kat ma­lik­le­ri­nin le­hi­ne ipo­tek ko­yu­la­bi­li­yor".
S-Kiracının aidat yükümlülüğü nedir?
C-Ki­ra­cı­la­rın apart­man ai­dat­la­rı­na iliş­kin so­rum­lu­luk­la­rı var.
Ki­ra­cı­lar zo­run­lu gi­der­le­re ka­tıl­mak mec­bu­ri­ye­tin­de­ler. An­cak, "ki­ra­cı­nın so­rum­lu­lu­ğu, öde­di­ği ki­ra be­de­li ka­da­r".
Kiracılar yenileme giderlerine yenileme Fonuna, hizmetli tazminat Fonuna, Tamir giderlerine, boya badanaya katılmazlar.



T.C
YARGITAY
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2002/7159
KARAR NO:2002/9012
KARAR TARİHİ:01.10.2002

"Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dava; Haziran-Temmuz-Ağustos 1999 aylarına ilişkin ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi."

[Arb. Özgür Koca]

20. Hukuk Dairesi         2017/2182 E.  ,  2018/7269 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ   :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, davacının ... mahallesi 538 ada 1 parsel 31 blok 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 09/08/2014 tarihinde satın aldığını, taşınmazın alındığı tarihte elektrik bağlantısı bulunmadığını, davacının taşınmazı satın aldıktan sonra, bir takım tadilatlar yapmak amacıyla site yönetimine başvurarak elektrik bağlantısını yaptırmak istediğini, sitede ferdi abonelik olmadığını, süzme sayaç kullanıldığını, yaptığı görüşmelerde kendisinden 8000.-TL ödeme istendiğini, bunun bir kısmının aidat borcu, bir kısmının elektrik borcu olduğunu, kabul etmemesi üzerine eski malikin elektrik borcu olan 3155.-TL'nin ödenmesinin istenildiğini, bunun üzerine elektriğin açılması için 30/06/2015 tarihinde bu bedeli ödemek zorunda kaldığını, davalı sitenin eski malikin elektrik borcunun kendisinden tahsil etmesinin dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu belirtmiş, 3155.-TL elektrik ücretinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya ödenmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile, 3.155,00.-TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kat malikince site yönetimine ödenen ortak gider alacağının, sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak tahsili istemine ilişkindir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davacı kat malikinin ödediği döneme ilişkin ortak gider bedelinden eski kat malikinin sorumlu olduğu gözetilerek oluşan sonuca göre karar verilmesi usul ve kanuna uygun bulunduğundan, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının davalıya yükletilmesine 12/11/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.