[Arb. Özgür Koca]

İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİPLERDE SATIŞ TALEBİ SÜRESİ VE 7343 SAYILI KANUNUN UYGULANMA ALANI

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan ilamlı takiplerde satış isteme süresi uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran konular arasında yer almaktadır. Özellikle takip dosyasının uzun süre işlemde kalması, ihtiyati tedbir kararları, satış avansının yatırılıp yatırılmadığı ve 7343 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemelerin hangi takip türlerine uygulanacağı hususları sıklıkla tartışma konusu olmaktadır.

İstanbul BAM 23. Hukuk Dairesi'nin 18/02/2026 tarihli, 2023/3063 Esas ve 2026/306 Karar sayılı ilamında bu konular ayrıntılı şekilde değerlendirilmiştir.

1. İİK m.150/e Kapsamında Satış İsteme Süresi

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 150/e maddesi gereğince, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplerde alacaklının icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl (incelemeye konu BAM kararında değişiklikten önce yürürlükte bulunan 2 yıl dikkate alınmıştır) içinde satış talebinde bulunması gerekmektedir.

Satış talebinin geçerli kabul edilebilmesi için yalnızca sözlü veya yazılı talep yeterli olmayıp, satış işlemlerinin yürütülmesine yönelik satış avansının da yatırılması gerekir. Ancak uygulamada yatırılan miktarın yüksek olması zorunlu değildir. Alacaklının satış iradesini ortaya koyacak düzeyde avans yatırılması yeterli kabul edilmektedir.

Karara konu olayda da alacaklı, yasal süre içerisinde 200,00 TL satış avansı yatırarak satış talebinde bulunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi bu işlemi geçerli satış talebi olarak değerlendirmiştir.

2. Tedbir Kararının Takibe Etkisi

Dosyada takip işlemlerinin bir süre tedbir kararı nedeniyle durduğu anlaşılmaktadır.

Taraflar arasında kesinleşen icra mahkemesi kararına göre, takip dosyasının tedbir kararının kaldırıldığı tarihe kadar düşmediği kabul edilmiştir. Çünkü tedbir devam ettiği sürece alacaklının satış işlemlerini yürütmesi hukuken mümkün değildir.

Tedbir kararının kaldırılmasından sonra alacaklı yeniden yasal süresi içerisinde işlem yapmış ve satış avansını yatırarak satış talebinde bulunmuştur.

Mahkeme, bu durumda takip dosyasının düşmediğine hükmetmiştir.

3. Satış Talebinden Vazgeçme İradesinin Bulunmaması

Kararda ayrıca önemli bir hususa daha değinilmiştir.

Mahkemeye göre alacaklının satış talebinden vazgeçtiğine ilişkin herhangi bir delil bulunmamaktadır. İcra hukukunda satış talebinden vazgeçmenin kabulü için açık veya örtülü şekilde bu iradenin ortaya konulması gerekir.

Dosyada böyle bir durum bulunmadığından, satış talebinin geçerliliğini koruduğu kabul edilmiştir.

4. 7343 Sayılı Kanun ve Geçici 18. Maddenin Uygulanma Alanı

7343 sayılı ve 24/11/2021 tarihli Kanun'un 33. maddesi ile İİK'ya geçici 18. madde eklenmiştir.

Bu düzenleme özellikle haciz yoluyla yapılan takiplerde satış isteme sürelerine ilişkin geçiş hükümleri getirmektedir.

Ancak İstanbul BAM 23. Hukuk Dairesi açık şekilde şu sonuca ulaşmıştır:

- Geçici 18. madde yalnızca haciz yoluyla yapılan takipler bakımından uygulanabilir.

- İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplerde bu hükmün uygulanma imkanı bulunmamaktadır.

Bu nedenle ilk derece mahkemesinin farklı gerekçeyle hüküm kurması isabetsiz bulunmuştur.

5. İstinaf İncelemesinde Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesi incelemesinde;

* Davalının istinaf sebeplerinin yerinde olmadığına,

* Davacının gerekçeye yönelik istinaf başvurusunun ise haklı olduğuna

karar vermiştir.

Mahkemeye göre ilk derece mahkemesinin doğrudan şu gerekçeyle karar vermesi gerekirdi:

"7343 sayılı Kanun ile getirilen geçici 18. madde hükümleri yalnızca haciz yoluyla takiplerde uygulanabilir olup, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde uygulanamaz."

6. Kararın Uygulamaya Etkisi

Karar uygulama bakımından önemli sonuçlar doğurmaktadır:

* İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde satış isteme süresi bakımından İİK m.150/e uygulanmaya devam edecektir.

* Satış avansının sembolik miktarda yatırılması dahi satış talebinin varlığı için yeterli kabul edilebilecektir.

* Tedbir kararları nedeniyle işlemlerin yapılamadığı dönemler dosyanın düşmesine neden olmayabilecektir.

* 7343 sayılı Kanun'un geçici 18. maddesi yalnızca haciz yoluyla takiplerde uygulanacaktır.

* Satış talebinden vazgeçildiğinin kabulü için açık delil bulunması gerekecektir.

SONUÇ

İstanbul BAM 23. HD'nin 18/02/2026 tarihli, 2023/3063 Esas ve 2026/306 Karar sayılı ilamı; ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde satış isteme süresi, satış avansı ve 7343 sayılı Kanun'un uygulama alanı bakımından önemli değerlendirmeler içermektedir.

Kararda özellikle;

* Düşük miktarlı satış avansının dahi yeterli görülebileceği,

* Tedbir kararlarının takip süresini etkileyebileceği,

* 7343 sayılı Kanun'un geçici 18. maddesinin ipotek takiplerinde uygulanamayacağı

açık şekilde ortaya konulmuştur.

Bu yönüyle karar, uygulayıcı avukatlar ve icra müdürlükleri açısından önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.

KARAR:

İİK'nın 150/e maddesi gereğince icra emrinin tebliğinden itibaren 2 yıl içinde satış talep etmesi, az da olsa bir miktar satış avansını yatırmış olması gerekir. Taraflar arasında kesinleşen icra mahkemesi kararına göre takibin tedbir kararının kaldırıldığı tarihe kadar düşmediği, tedbir kararının kaldırılmasından itibaren alacaklının yasal süresi içerisinde 200,00-TL satış avansı yatırmak suretiyle satış talebinde bulunduğu, alacaklının bu talepten vazgeçtiğine dair delilin olmadığı, 7343 sayılı ve 24/11/2021 tarihli Kanunun 33.maddesi ile eklenen İİK'nın geçici 18.maddesi hükümlerinin haciz yoluyla yapılan takiplere ilişkin olduğu, ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin takiplerde uygulama imkanı da olmadığı, haliyle davalının istinaf başvuru nedenlerinin yerinde olmadığı, davacının kararın gerekçesine yönelik istinaf başvurusu ise yerinde olup ilk derece mahkemesince az yukarıda açıklanan  7343 sayılı ve 24/11/2021 tarihli Kanunun 33.maddesi ile eklenen İİK'nın geçici 18.maddesi hükümlerinin haciz yoluyla yapılan takiplere ilişkin olduğundan ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin takiplerde uygulama imkanı da olmadığı gerekçesiyle şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle hüküm tesisi isabetsizdir. (İstanbul BAM 23. HD. T:18/02/2026, E:2023/3063, K:2026/306)