[Arb. Özgür Koca]

Yargıtay içtihatlarında taraf menfaatine önem vermekte ve her ihalede olayın özelliğine göre farklı kararlar verebilmektedir. İhaleye talep ve talibin azlığına dayalı ihalenin feshinin gerekçesini köyde ilan yapılmaması oluşturabiliyorsa en başında köyde de ilan yapılması yerinde olacaktır. Ancak şöyle de bir durum var, aşağıda paylaşılan ikinci içtihatta ihaleye talep ve talibin azlığı, kanunda olmayan bir şekilde köyde ilan yapılmamasına bağlanmış, halbuki İİK 114'e göre taraflar ilanı istediği yerde yayınlayabilir, taşınmazının daha fazla bedelle satılmasını isteyen borçlu, böyle bir ihalenin varlığını köy halkıyla paylaşabilir (ancak pratikte kimse icradan köylüsünün yerini almak istemez, o yüzden icra köyde ilan yapsa bile amaçlanan sonuca katkı sağlamaz) yanı sıra rızaen satış yoluyla borçlunun muhammen bedele yakın satış yapma imkanı da mevcut. Borçlunun bu yollara başvurmayıp ihalenin feshi davası açarak cebri icranın asıl amacı olan alacaklının alacağına kavuşmasını engellemeye çalışmasına, kanunda yer almayan gerekçelerle yargı kararlarıyla yol açılması ya da icra dairesine böyle bir yükümlülük yüklenmesini doğru bulmuyoruz.



T.C
YARGITAY
12. Hukuk Dairesi

E:2024/8281
K:2025/476

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı/alacaklı ile davalı/ihale alıcısı ... tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Şikayetçi borçlunun, sair fesih sebepleri yanında köyde satışın ilan edilmediğini ileri sürerek ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, ilk derece mahkemesince, satış ilanının usulünce yapıldığı gerekçesi ile şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, köyde ilan yapılmaması sebebiyle ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olduğu gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak ihalenin feshine karar verildiği görülmüştür.

İİK'nın 126/son maddesinin yollaması ile taşınmaz satışlarında da uygulanması gereken İİK'nın 114/2. maddesi gereğince ilanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılamayacağı icra müdürlüğünce ilgililerin menfaatine uygun olacak şekilde tespit edilir. İİK'nın 114. maddesinde icra müdürlüğünce yapılan satışlarda zorunlu olan tek ilan elektronik ilan olup, yasada elektronik ilanın ne şekilde yapılacağı ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince her ne kadar Dairemizin 2021/5807 Esas - 2021/7200 Karar sayılı ilamı gerekçe yapılmış ise de; somut olayın özelliklerine göre iş bu ilamımız emsal teşkil etmemektedir. İcra müdürünün takdirine dayalı olarak köyde ilan edilmeden satış yapılabilmesi mümkün olup, istisnai durumlarda somut olayın özelliğine göre ilan gerekebilecektir. İhalenin sırf köyde bulunan taşınmaz satışı için yapılması doğrudan köyde ilanı gerektirmeyip, çeşitli etkenler de göz önünde bulundurulmalıdır.

Somut olayda, ihaleye konu taşınmazın, tapuda Düzce ili, Akçokoca ilçesi, Koçullu Köyü ... ada .. parselde kayıtlı tarla vasfında olduğu, 08.09.2023 tarihli satış kararında satış ilanının elektronik ortamda yayınına ve mahalli gazetede ilanına karar verildiği, köyde ilan yapılmasına karar verilmediği, gazete ilanının yapıldığı, ihaleye on kişinin katıldığı, muhammen bedel 194.449,20-TL olup, taşınmazın muhammen bedelin çok üstünde 500.000,00-TL' ye ihale edildiği, köyde ilan yapılmamasının talep ve talibi azaltmadığı ve borçlunun menfaatine menfi bir tesirinin olmadığı anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerekmiştir.

SONUÇ :
Alacaklı ve ihale alıcısının temyiz isteminin kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nun 373/1. maddesi uyarınca, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi'nin 24.10.2024 tarih ve 2024/680 E. - 2024/1146 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi'ne gönderilmesine, 22.01.2025 gününde oy birliğiyle karar verildi.


***********


Somut olayda ihaleye konu taşınmazlardan 120 ada 35 parsel sayılı taşınmazın muhammen bedelinin 30.000-TL olduğu, ihaleye iki kişinin katıldığı, taşınmazın muhammen bedelin yarısı ve satış masraflarının çok az üstünde bir bedel olan 16.310,00-TL'ye ihale edildiği yine 198 Ada 13 Parsel sayılı taşınmazın muhammen bedelinin 554.123,24-TL olduğu, ihaleye bir kişinin katıldığı, taşınmazın muhammen bedelin yarısı ve satış masraflarının çok az üstünde bir bedel olan 279.000,00-TL'ye ihale edildiği, aynı şekilde 198 Ada 14 Parsel sayılı taşınmazın muhammen bedelinin 135.918,20-TL olduğu, ihaleye iki kişinin katıldığı, taşınmazın 101.000,00-TL'ye ihale edildiği, 198 Ada 19 Parsel sayılı taşınmazın muhammen bedelinin 458.291,46-TL olduğu, ihaleye bir kişinin katıldığı, taşınmazın muhammen bedelin yarısı ve satış masraflarının çok az üstünde bir bedel olan 230.500,00-TL'ye ihale edildiği netice itibariyle ihalelere katılımın çok az olduğu, ihale bedellerinin muhammen bedelin üzerine çıkamadığı, taşınmazların düşük bedelle ihale edildiği, ihale konusu taşınmazların köyde olması sebebiyle, köyde ilan edilmesi, talep ve talibi arttırabileceğinden ve dolayısıyla taşınmazların gerçek değeri üzerinden satılması imkanını sağlayacağından tarafların menfaatine uygun olacağı anlaşılmaktadır.

Öte yandan her ne kadar 6360 sayılı On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Altı İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile bazı köyler mahalleye dönüştürülmüş ise de; bu düzenleme taşınmazın idari yapısına ilişkin olup, dosyada mevcut bilgi ve belgelerden anlaşılacağı üzere taşınmazların tarım alanı olduğu, merkezde bulunmadığı, fiilen köy vasfında olan yerde bulunduğu düzenlemenin bu gerçekliği değiştirmeyeceği, köyde ilan halinde talep ve talibin artabileceği, ve gerçek değeri üzerinden satılabileceği ve o yöredeki muhtemel alıcılara da satışın duyurulması yönünden köyde ilan gerekliliğini ortadan kaldırmayacağı açıktır.

O halde mahkemece, temyize konu ihalelerin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 12. HD. T:03.07.2025, E:2025/3746, K:2025/5185)