[Sabri Danyel]

Merhaba;
Harici sözleşme ile satın aldığım bir gayrimenkulün, satış sözleşmesi noterden yapmadık.  Ama satış bedelini ben banka hesabına sözleşmedeki tarihlere göre ödedim. Şimdi El atmanın önlenmesi davası açılmış. Benim buradaki sorum: davacı El atmanın önlenmesi hakkında dava açmış, benin Hapis hakkım için aynı davaya talepte bulunmam yeterlimi, yoksa ayrı bir dava açmam gerekir mi?.
Teşekkür ederim.

[Arb. Özgür Koca]

Tapusunu almadınız mı ?

Ayrıca hapis hakkıyla elde etmek istediğiniz şey ne zira taşınmaz üzerinde hapis hakkı kullanmanız mümkün değil.

Resmi olmayan belgelerle hak sahibi olamazsınız.

2644 Sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi anlamında resmi şekilde yapılmış bir satış akdi bulunması gerekir (14. HD. 7.9.2020, 15513/4614).

Şuanki kanunlara göre Noterden yapılan satış sözleşmelerinin bile 5 yıl içinde  tapuya tescili gerekiyor.

Tapu Kanunu 26/son maddesi.
Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vâdi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re'sen terkin olunur.


Tescilden önce taşınmazın maliki olunabilecek bazı özel durumlar var.

Türk Medeni Kanununun 705/1. maddesi gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır.

Nitekim bu husus Türk Medeni Kanununun 705/2 maddesinde "Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde ifade edilmiştir.

[Sabri Danyel]

Soruda yazmıştım. Basit bir anlaşma  yapılıp parası ödenmiş. Tapu alınmamış. Sorum şu ödemiş olduğum bedel için hapis hakkı talebim bana karşı açılan el atmanın önlenmesi davasında ben talep edebilirim mi?, yoksa ayrı davamı açmam gerekiyor.

[Arb. Özgür Koca]

Hapis hakkının uygulanabileceğini düşünmüyorum. Bu durumda aşağıdaki yargıtay kararını emsalen bir inceleyin. Sebepsiz zenginleşme davası açmanız gerekir. Ancak yine de bu konuda uzman bir avukata danışmanız faydalı olur.


Yargıtay  3. Hukuk Dairesi         
2016/2155 E. 
2017/11830 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile 01/06/2013 tarihinde emlak alım satım sözleşmesi imzaladığını, taşınmazın satışı karşılığında 5.000,00 TL kaparo ödediğini, davalının 30/07/2013 tarihinde daireyi teslim edeceğini taahhüt ettiğini ancak teslimin gerçekleşmediğini, sözleşmede satıcının vazgeçmesi halinde kaparo miktarı kadar cayma tazminatı kararlaştırıldığını, dairenin teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybına uğradığını ve kredi için ekspertiz ücreti ödediğini belirterek; kaparo ve cayma tazminatı 10.000,00 TL, hesaplanacak kira kaybı ve maddi zararın, 500,00 TL ekspertiz ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davaya dayanak sözleşmenin simsarlık sözleşmesini hatırlattığını, hukuken davacı lehine yükümlülük altına girmediğini, sadece ödenen bedelin iade edilebileceğini, diğer taleplerin geçerli olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davalının taşınmazı taahhüt ettiği tarihte teslim etmemesi nedeniyle ödenen bedel yönünden sebepsiz zenginleştiği, sözleşmeye göre tazminat kararlaştırıldığı, davacının ekspertiz masrafı yaptığı, kira kaybı bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile; kapora ve cayma tazminatı 10.000,00 TL, ekspertiz ücreti 500,00 TL ve kira kaybı tazminatı 550,00 TL olmak üzere toplam 11.050,00 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın, cayma tazminatının, kira kaybı bedelinin ve kredi ekspertiz ücretinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemine ilişkindir.

Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK.237 md.), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.

Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için düzenlenen adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler.

Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir.

Dosyanın incelenmesinde; taraflar arasında 01/06/2013 tarihli emlak alım satım sözleşmesi imzalandığı, sözleşme kapsamında davacı tarafından 5.000,00 TL kaparo verildiği, satıcının vazgeçmesi halinde kaparo miktarınca tazminat öngörüldüğü görülmektedir. Ayrıca davacı taraf taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybını ve kredi ekspertiz ücretini de talep etmektedir.

Taraflar arasında akdedilen 01/06/2013 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. Sebepsiz zenginleşme hükümlerine taraflar verdiklerini geri alma hakkına sahip olduklarından kira kaybı ve kredi ekspertiz ücretini de davacı taraf talep edemeyecektir. Davacının bu sözleşme gereğince davalıya 5.000 TL ödediği hususunda taraflar arasında bir çekişme bulunmamakta olup, davalının 5.000 TL'yi davacıya iade etmesi gerekir.

O halde; mahkemece, taraflar arasındaki geçersiz taşınmaz satışı sözleşmesi nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sadece ödenen 5.000,00 TL bedelin davalıdan tahsiline, diğer taleplerin reddine karar verilmesi gerekirken; ayrıca geçersiz cezai şart bedeli, kira kaybı ve kredi ekspertiz ücretine de hükmedilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ:Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 13/09/2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.