[Arb. Özgür Koca]

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 05/12/2018 tarihli 2016/1040  E. 2018/5674 K. sayılı ilamında; "Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre asıl icra dairesince talimat icra dairesi olan Sivas 1. İcra Dairesine yazılan yazıda OSB'ye olan borcun alacaklı bankaya ödettirilmesinin istenilmediği ve buna ilişkin herhangi bir kararında alınmadığı, her ne kadar 4562 Sayılı Yasanın 15/3 maddesine göre, katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı halinde öncelikle OSB alacaklarının ödeneceği öngörülmüş ise de İİK'nun 140/2 maddesi yollaması ile uygulanması gereken İİK'nun 206/4 maddesine göre OSB alacağı özel kanunlarında imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklardan olup ipotekle temin edilen alacaktan sonra ödenmesi gereken alacak olduğu dikkate alınmaksızın işlem yapıldığı gerekçesiyle şikayetin kabulüne karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre şikayet olunan vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir."

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 11/12/2013 tarihli 2013/7325  E. 2013/7956 K. sayılı ilamında; "...Şikayet sıra cetveline itiraz istemine ilişkindir. İİK'nın 140/2. maddesinde "Alacaklılar 206 ncı madde mucibince iflas halinde hangi sıraya girmeleri lazım geliyorsa o sıraya kabul olunurlar." hükmüne yer verilmiştir.

4562 sayılı yasanın 15/3. maddesi uyarınca, katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı halinde öncelikle OSB alacakları ödenir. Bu durumda, şikayet olunan alacağı İİK'nın 206/4. maddesi gereği özel kanunlarında imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklardan olduğundan, ipotekle temin edilen alacaktan önce şikayet olunana ödeme yapılması doğru olmamıştır. Açıklanan hususlar değerlendirilmeksizin sıra cetvelinin hukuka uygun olduğundan bahisle yazılı şekilde şikayetin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır." denilerek, öncelikle ipotek alacaklısına ödeme yapılması gerektiği ifade edilmiştir.

Somut dosya değerlendirildiğinde; davacının alacağı İİK'nın 142/2.maddesi yollaması ile İİK'nın 206/4.maddesi gereğince rehinli alacaklardan sonra ödenmesi gereken, özel kanunlarında imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklar arasındadır. Bu nedenle öncelikle ipotek alacaklısına ödeme yapılmasına yönelik sıra cetveli kararı yasal düzenlemelere uygun olup sıra cetvelinin iptali istemiyle açılan eldeki dava neticesinde ilk derece mahkemesi tarafından davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. (İstanbul BAM 45. HD. T:15/03/2023, E:2020/1305, K:2023/426)

[Arb. Özgür Koca]

Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisinde yer alan ve Organize Sanayi Bölgesi mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına "Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesinden uygunluk görüşü alınması zorunludur" şerhi konulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır. (4562 Sayılı Kanunun 18/9. maddesi)

Organize Sanayi Bölgesince teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve Organize Sanayi Bölgesi alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir. (4562 Sayılı Kanunun 15/3. maddesi)

Yukarıya alınan Kanun hükümlerine göre, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nun 18/9. maddesinde, Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisinde bulunan bir taşınmazın icrada satılabilmesi için Organize Sanayi Bölgesi yönetiminin "icradan satılabilir" görüşünün alınması zorunludur. Somut olayda Organize Sanayi Bölgesi yönetimi, 10.10.2018 tarihli ve 27.08.2019 tarihli cevabi yazılarında "yönetim gideri, alt yapı katılım payı ve su tüketim bedeli olarak 450.835,08 TL alacağının öncelikle ödenmesi koşuluyla" taşınmazın icra aracılığıyla satılmasına izin vermiştir.

İcra dairesi verilen izin üzerine paylaşıma konu taşınmazı satmış ve sıra cetveli düzenlemiştir. Yapılan sıra cetvelinde birinci sırada ipotekli alacaklı T. İş Bankası'na, ikinci sırada ipotek alacaklısı İK. Şirketine, üçüncü sırada müşteki Organize Sanayi Bölgesine yer vermiştir.

Organize Sanayi Bölgesi alacağının 4561 sayılı Kanun'un 15/3 ve 18/9. maddeleri gereğince ipotek alacaklısından önce ödenmesi gerekir. Zira ipotek alacaklısının alacağını alabilmesi taşınmazın satılmasına bağlıdır. Bu satışın yapılabilmesi için Organize Sanayi Bölgesi Yönetiminin izin vermesi yasal zorunluluktur. İzin verilebilmesi için Organize Sanayi Bölgesi Yönetiminin borçlarının öncelikle ödenmesi şarttır. Kanun ipotek veya parasal alacak ayrımı yapmaksızın, "icrada satış yapılması" halinde izin alınması ve  Organize Sanayi Bölgesi alacaklarının öncelikle ödenmesini şart koştuğundan, anılan rüçhaniyet koşulu, hem para alacaklarına yönelik takip hem de ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipler için geçerlidir.

Aslında  Organize Sanayi Bölgesindeki bir taşınmazla ilgili ipotek tesis edilirken ipotek lehtarı, tapudaki izin şartı şerhi nedeniyle 4562 sayılı Kanundaki sınırlama ve yükleri bilerek ipotek tesis ettiği için, Organize Sanayi Bölgesinin varsa taşınmazın muhafazası ve işletilmesiyle ilgili alacağının tesis edilen ipotekten önce sıra cetvelinde yer alacağını da kabul etmiş sayılır.

Bu nedenlerle şikayetçinin şikayetinin kabulü gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 6. HD. T:23.05.2024, E:2023/4160, K:2024/1685)