[Gokturkaya]

Merhabalar. Müteahitle aramızda yaptığımız sözleşme ekteki gibidir. Bunun peşine kalan borçlar için işçilik anlaşması yaptık. 2 sene sonunda 300,000 TL borcum kaldı. Kalan borç içinse sözleşme yapmadan bir bina için daha anlaşma yaptık. Şuan ki durumumuz,
Ben "Dairemin iskanını henüz almadığın için yeni inşaatına başlamayacağım" diyorum.
Müteahhit " Ben sana daireyi teslim ettim. senden para da talep etmedim şimdiye kadar. Benim inşaatımı yapacaksın." diyor.
Ben " Hayır, sözleşmemizde anahtar teslim anlaştık. sen iskanı almak zorundasın." diyorum.
Derdim mahkemelik olmak değil. karşılıklı birbirimize faydamız dokundu 2 sene içinde. Ancak riske etmemek için böyle bir şart koştum.
Sizce tavrım yanlış mı? yada haksız mıyım. daireyi fiziki olarak bitirmesi bana teslim ettiği anlamına mı geliyor?
Bu arada sözleşmedeki anlaştığımız tarihi yaklaşık 8 ay geçirmiş durumda.

[Arb. Özgür Koca]

1. "Anahtar Teslim" ve İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Şartı

• Dairenin fiziki olarak bitirilmesi ve fiilen içine girilip oturulabilir duruma gelmesi, müteahhidin "teslim" yükümlülüğünü tam olarak yerine getirdiği anlamına gelmez.


• Sözleşmenizde açıkça "anahtar teslim" ibaresi bulunuyorsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınması yükümlülüğü aksi açıkça kararlaştırılmadıkça müteahhide aittir.


• İskanı alınmamış bir bağımsız bölüm, hukuken "eksik ifa" veya durumuna göre "hukuki ayıp" statüsündedir. Müteahhit iskanı almadığı sürece, sözleşmeden doğan asli edimini tam anlamıyla ifa etmiş sayılmaz.

2. Ödemezlik Def'i ve 8 Aylık Gecikme

• Müteahhide karşı 300.000 TL'lik bir bakiye borcunuz var ve bunu yeni bir inşaatta işçilik (eser) üreterek ödemek üzere şifahi bir anlaşma yapmışsınız. Ancak karşı taraf, ilk sözleşmedeki taahhüdünü yerine getirmemiş ve sözleşme tarihini 8 ay geçirerek temerrüde düşmüş durumda.


• Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 97) bağlamında, kendi edimini tam olarak ifa etmeyen taraftan, karşı tarafın edimini ifa etmesini beklemesi hukuken korunmaz.


• Bu doğrultuda, "Sen iskanı alana kadar ben yeni işe başlamıyorum" demeniz sözleşmeden doğan meşru bir hakkın (ödemezlik def'i) kullanımıdır.

Özetle; tavrınız yanlış veya haksız değil. Fiziki teslim, hukuki teslimin yerine geçmez. Müteahhidin "ben parayı istemedim, işimi yap" demesi, kendi eksik ifasını örtmez.