[Deniz034]

Toplu ipotek  takibinde satış  işlemi     23. Hukuk Dairesi         2013/5460 E.  ,  2014/4623 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 18. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 26/03/2013
NUMARASI : 2011/64-2013/109

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalının inşaatı süresinde teslim etmediği gibi, eksik bırakarak ve usulsüz satışlar yaparak müvekkilini ve üçüncü şahısları mağdur ettiğini, keşide edilen ihtarnameye rağmen eksiklikleri yerine getirmediğini, tespit edilen eksikliklerin parasal değerinin 26.920,00 TL olduğunu, sözleşmeden doğan kira ve cezai şart alacağının da mevcut bulunduğunu, alacağın temini bakımından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla Üsküdar 2. İcra Müdürlüğü'nün 2003/2650 Esas sayılı dosyasından takibe geçildiğini, davalının borcu bulunmadığından bahisle takibe itiraz ettiğini, davalının başka bir dosyadan yaptığı itirazın Üsküdar 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/36 Esas sayılı dosyasından kaldırıldığını, bu dosyada alacağın tespiti yapılıp kararın kesinleştiğini ve kesin delil niteliğinde olduğunu ileri sürerek, itirazın iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının, müvekkili aleyhine Bulgurlu Mah. 2261 ada 2 parselde kayıtlı 3. kat 10 nolu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığını, itiraz üzerine Üsküdar 5. Asliye Hukuk Mahkemesince itirazın kaldırılmasına karar verildiğini, borcun bir kısmının kapatıldığını, kalan kısım için taahhüt verildiğini, takibe konu ipoteğin inşaatın teminatını teşkil etmek üzere 3. kat 10 nolu ve 1. bodrum kat 2 nolu daireler üzerine 50.000,00 TL bedel üzerinden konulduğunu, ipoteğin üst sınır ipoteği olup, güvence altına alınan azami limitin 50.000,00 TL olduğunu, davalının limit dışında sorumluluğu bulunmadığını, buna ilişkin itiraz ve şikayetin süreye tabi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapımını üstlendiği inşaatı geç teslim etmesinden dolayı Üsküdar 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/36 Esas ve 2009/231 Karar sayılı dava dosyasında 92.960,00 TL gecikme tazminatı hesaplandığı, bu miktarın 50.000,00 TL'lik bölümünün İstanbul Anadolu 13. İcra (Üsküdar 2. İcra) Müdürlüğü'nün 2011/181 Esas sayılı dosyasıyla tahsil edildiği, bakiye 42.960,00 TL gecikme tazminatı yönünden anılan dava dosyası kesinleştiğinden tespit bölümü yönünden taraflar arasında kesin hüküm oluşturduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalının Üsküdar 2. İcra Müdürlüğü'nün 2003/2650 Esas sayılı dosyasında itirazının 42.960,00 TL yönünden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, bu miktara takip tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından, davacı arsa sahibi lehine davalı yüklenici tarafından 26.06.2002 tarihinde 2 ve 10 no'lu bağımsız bölümler üzerinde 50.000,00 TL bedelle ipotek tesis edildiği, ipotek konusu dairelerden 10 no'lu bağımsız bölümle ilgili Üsküdar 2. İcra Müdürlüğü'nün 2003/2649 Esas sayılı dosyasıyla davalı yüklenici M.. K.. ve ipotekli taşınmazın malikleri N. E.. ile F. Y.. aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başladığı, anılan dosyada 10.09.2004 tarihinde alacaklı vekilinin, dairenin 7/15 hisse sahibi olan N. E..'den alacağını aldığını beyan ettiği, (aynı gün aynı ipotek belgesine konu 2 nolu bağımsız bölümle ilgili davalı M.. K.. ve ipotekli taşınmaz maliki A. K.. aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibine başlandığı), borçlular tarafından takibe itiraz edilmesi üzerine 10 no'lu bağımsız bölümle ilgili itirazın iptali davasının açıldığı Üsküdar 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce 06.10.2009 tarih ve 36 E, 231 K. sayılı kararı ile Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 31.10.2008 tarih ve 2007/7083 E, 2008/6449 K. sayılı ilamına uyularak, cezai şart ve gecikme tazminatı karşılığı olarak 92.960,00 TL olarak belirlenip, F. Y.. yönünden 18.182,00 TL olmak üzere itirazın iptaline karar verildiği, hükmün temyiz edilmemekle 05.02.2010 tarihinde kesinleştiği, bu defa davacı tarafça 2 no'lu bağımsız bölümle ilgili eksik ve ayıplı iş bedeli ile gecikme tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili için işbu itirazın iptali davasının açıldığı anlaşılmıştır.
TMK'nun 855. maddesinde "birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça teminatın tevzii, muhtelif gayrimenkullerin kıymeti ile mütenasip olmak lazım gelir" hükmüne; aynı Yasa'nın 873/3. maddesinde "aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması halinde rehnin paraya çevrilmesi istemi taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir" hükmüne yer verilmiştir.
YHGK'nın 27.11.2002 tarih ve 12-823 E, 1020 K. sayılı ilamında açıklandığı üzere;
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre ; Bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere (rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan) kurulan rehine toplu rehin(=kolektif rehin, = müşterek rehin, =birlikte rehin, =Gesamtpfand ) denilmektedir(Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983, 2.Bası Sh. 291 vd.) .
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde -yani taşınmazların malikleri farklı kimseler- ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz. Ne var ki, bu şartlar bulunsa bile kurulacak rehinin toplu rehin olması zorunlu değildir. Kanun bu konuda bir olanak getirmiş tarafların bu halde de rehin yükünü çeşitli taşınmazlar arasında paylaştırabileceğini ifade etmiştir. Bu bakımdan rehinin toplu olduğu kuruluş sözleşmesinde belirtilmelidir. Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması , dolayısıyla da tarafların "toplu rehin" kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol "aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılması" dır. Burada alacak tümlüğünü korur, ancak taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. Bu durumda , rehinli taşınmazların her biri alacağın ancak bir bölümüyle sorumlu olduğundan alacağın tümünün karşılanabilmesi için rehinin paraya çevrilmesinde rehinli tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir. Toplu rehinde ise amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminat altına alınması olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehinin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir ; alacağı tümüyle karşılandığında , bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir . Her iki rehin biçiminin arasındaki en temel fark da burada ortaya çıkmaktadır.
Toplu rehin sahibi alacaklı tıpkı müteselsil borçlarda olduğu gibi her rehinli taşınmazın paraya çevrilme hasılatından alacağının tümünü alabilir ve taşınmazların bir veya birkaçından alacak karşılanınca, toplu rehinin kapsamındaki diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da maddesel olarak sona erer. Diğer anlatımla, toplu rehin hak sahibine güvencenin rehinli taşınmazlar arasında bölünmesine kıyasla daha fazla güvence sağlar. Toplu rehin yalnız bir alacaklı yararına kurulabilir ve rehinin türü de rehin kapsamındaki tüm taşınmazlar için aynı olmalıdır.
Toplu rehinle yükümlü taşınmazların paraya çevrilmesine gelince; toplu rehin durumunda , ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu(birlikte rehin) kurulmuş olan taşınmazların her ikisinin de aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Toplu rehin konusu taşınmazlar ister aynı malikin ister müteselsil borçlu farklı maliklerin olsun bu kural uygulanacaktır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. İşte bu nedenledir ki , yasaca satış talebi için getirilen bu zorunluluk, satışın uygulanması yönünden getirilmemiştir. Her iki taşınmazın satışı yasa gereği birlikte istenmiş olsa bile bu ipotekli taşınmazlar aynı anda satılmayacak , yine yasanın açık hükmü gereği icra müdürlüğünce ancak satışı zorunlu olanlar satılacaktır. İcra müdürünün toplu rehinle yüklü olup ta paraya çevirme istemine konu olan taşınmazların satışında hangi usulü izleyeceği yasada çok genel olarak düzenlenmiş, bu nedenle de satışta uygulanacak usulün ne olduğu konusunda öğretide görüş ayrılıkları ortaya çıkmıştır.
Öğretide: aynı malike ait taşınmazların toplu rehininde satış yönteminin ne olacağı konusunda temelde görüş birliği olmakla birlikte, maliklerden birisinin borçlu olması haliyle ilgili iki değişik yaklaşım mevcuttur. Bunlardan birisi hiçbir ayrım yapmadan uygulanacak yöntemi ortaya koymakta, diğeri ise toplu rehine konu taşınmazlar içinde borçluya ait olanların bulunması olasılığına göre ikili bir ayrıma gitmektedir.
Gürdoğan, ayrıca yasada ifade edilen "Satışı zorunlu olanın satılacağından" maksadın yapılan kıymet takdirine göre alacağı karşılayacak değerdeki taşınmazın satışı olarak kabul edilmesi gerektiği hususunu da dile getirmiştir(Gürdoğan.B. Türk-İsviçre İcra İflas Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi -1967-sh.72 ).
Hiçbir ayrım yapmadan yöntem konusunda görüş bildiren yazarların üzerinde birleştikleri husus ; alacaklının alacağını taşınmazlardan birisinin satış bedelinden elde etmesi halinde,rehin hakkının diğer taşınmazlar üzerinde son bulacağı, ancak ,alacağın karşılanmaması halinde diğer taşınmaz ya da taşınmazların satılabileceğidir. (Oğuzman , M.K./Seliçi, Ö, Eşya Hukuku,1997, sh.680 ; Ertaş,Ş, Eşya Hukuku 2002, sh.503 vd.) .
Diğer görüş olarak ise; İsviçre'de uygulanan "Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Paraya Çevrilmesine İlişkin Tüzük" ten yararlanılarak uygulama yapılabileceği, böylece,içlerinden yalnız birisi şahsen borçlu olan çeşitli kimselerin mülkiyetinde olup ta toplu rehne konu olan taşınmazlardan önce borçluya ait olanın paraya çevrilmesi, ancak alacağın karşılanamaması halinde borçlu olmayan kişilerin mülkiyetindeki rehinle yüklü taşınmazların satışına geçilebileceği, borçlu olmayan kişilere ait bütün taşınmazların ise aynı artırma çerçevesinde birlikte satışı ile paraya çevrileceği, ifade edilmiştir. Bu son görüşte ayrı maliklere ait taşınmazlar üzerinde toplu rehin kurulabilmesi için maliklerin müteselsil borçlu olması gerektiğinden , maliklerden sadece birisinin borçlu olması ihtimalinin genellikle sonradan, örn. Rehinli taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde gerçekleşeceği (Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983. 2.Bası Sh. 294 –dipnot-16.) belirtilmektedir.
Temelde her iki görüşün de üzerinde birleştiği husus, içinde borçluya ait taşınmazın da bulunduğu başka maliklere ait toplu rehine konu taşınmazların paraya çevrilmesinde satılan bir veya birden fazla taşınmazın satış bedelinin alacağı karşılaması halinde diğerlerinin satışına gerek bulunmadığı olgusudur. Hemen ifade etmek gerekir ki, hangi görüş kabul edilecek olursa olsun aslolan alacağın karşılanması ve bu halde rehinin son bulacağı olgusudur. Ayrı maliklere ait taşınmazlar üzerinde toplu rehin kurulması için maliklerin müteselsil borçlu olmaları gereği yasa hükmüdür.Toplu rehine konu taşınmazlar müteselsil borçlu durumundaki farklı kişilere ait olduğunda bunlardan birisinin satışı alacağı karşılıyorsa diğerinin satılmasına gerek olmadığında hiç kuşku bulunmamaktadır. Zira toplu rehinin temin ettiği husus, alacağın tamamının karşılanması olup, bu yolla alacak karşılandığında artık rehnin konusu kalmadığından diğer taşınmazın satışına gerek kalmamaktadır. Toplu rehne konu ayrı maliklere ait bu taşınmazlardan birisi aynı zamanda müteselsil borçlu olan maliki tarafından ipotek tesisinden sonra üzerindeki tüm hak , borç ve takyidatları ile üçüncü bir kişiye satılmışsa aynı kuralın uygulanmasının mümkün olup olmadığı sorunu ilk olarak akla gelmektedir. Burada iki yön üzerinde durulmasında yarar vardır. Birincisi bu yeni malikin satın almayı takiben ipotek alacaklısı tarafından gönderilen ihtarname ile borçtan haberdar edilmiş olması, diğeri de ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte; itiraz etmeme halinde taşınmazın satılacağı hususunu içeren ödeme emrinin ipotek borçlusu eski malik yanında bu yeni malike de tebliğ edilmiş olduğu ve takibin itirazsız kesinleştiğidir. Şu durumda paraya çevirme açısından, baştan beri müteselsil borçlu durumundaki farklı kişilere ait taşınmazlar üzerindeki toplu rehinle , tesisinden sonra birisi ipotekle yüklü olarak üzerindeki tüm hak ve borçlarla üçüncü bir kişiye geçen taşınmaz üzerinde varlığını koruyan toplu rehin arasında alacağın temini yönünden değişik uygulama yapılmasını gerektirecek bir fark bulunmamaktadır.
Dairemizin 20.12.2011 tarih ve 206 E, 2730 K. sayılı ilamında açıklandığı üzere; TMK'nın 873/3. madde hükmü aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehnedilmesi halinde, bunların paraya çevrilmesi sırasında bazı hileli işlemlerin önlenmesi amacıyla konulmuş olup, özellikle rehin edilenin bir veya birkaçının borçlu olmayan bir kimseye ait olması halinde bu ihtimal daha fazladır. (K. Tahir, Gürsoy: Birden Ziyade Gayrimenkulün Aynı Borç İçin İpotek Edilmesi ve Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar S.22) Rehinli taşınmazlardan borçluya ait olanlar ilk önce satılır. Bunların satışından elde edilen bedelin alacağı karşılamaması halinde icra memuru 3. kişilere ait taşınmazları TMK'nın 873/3. maddesindeki takdir hakkını kullanarak satar. Taşınmazların tamamı aynı kişiye aitse icra memuru bunların satılması zorunlu olanlarını, farklı kişilere aitse tümünü satması gerekir. ( Zekeriya Kürşat: Birlikte Rehin, Prof. Özer Seliçi'ye Armağan S.425)
Somut olayda, aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehnedilmesine rağmen, taşınmazların tamamı için rehnin paraya çevrilmesi isteminde bulunması gerekirken, yukarıda açıklanan ilkelere aykırı olarak rehinli taşınmazların her biri için ayrı ayrı icra takibine başlanmıştır.10 nolu bağımsız bölümle ilgili Üsküdar 2. İcra Müdürlüğü'nün 2003/2649 Esas sayılı dosyasından ipotekli taşınmazın satışının istenmediği, ancak, ipotekli taşınmazın maliklerinden F. Y.. tarafından, takip dosyasında bulunan 30.03.2011 tarihli taahhüdü uyarınca 37.000,00 TL'nin taksitler halinde ödenmeye başlandığı tahsilat makbuzlarından anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, toplu rehne konu taşınmazlardan 10 nolu bağımsız bölümle ilgili Üsküdar 2. İcra Müdürlüğü'nün 2003/2649 Esas sayılı dosyasında ipotek limitini aşar şekilde 53.976,57 TL olarak belirlenen borcun 30.03.2011 tarihli taahhütnamede belirtilen haricen tahsil ve F. Y.. tarafından taksitle yapılan ödemeler toplamının en son ödeme tarihi itibariyle dosya borcu olan üst sınır ipotek limiti 50.000,00 TL'yi karşıladığının belirlenmesi halinde işbu davanın reddine karar verilmesi; kısmen karşıladığının belirlenmesi halinde ise, kalan kısımla ilgili davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken, ipoteğin üst sınır ipoteği olduğu hususu gözardı edilerek ve henüz ödemeler tamamlanmadığı ve ipotek limitine ulaşıp ulaşmadığının belli olmadığı ve bu hususlar bilirkişi raporundan da anlaşıldığı halde, 50.000,00 TL tahsilat yapıldığının somut kanıtları da ortaya konmadan, bu miktar ödeme yapıldığı da kabul edilmek suretiyle, yukarıda açıklanan ilkelere uymayan yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verild