[Arb. Özgür Koca]

TAŞINMAZ REHNI, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre TAŞINMAZ REHNININ IPOTEK VEYA IPOTEKLI BORÇ SENEDI VE IRAT SENEDI ŞEKLINDE KURULABILECEĞI, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. BIRDEN FAZLA TAŞINMAZIN, BIR ALACAĞIN TEMININE TAHSIS EDILMESI MÜMKÜNDÜR. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.Bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin denilmektedir.Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların AYRI KIŞILERIN MÜLKIYETINDE, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen BORÇTAN MÜTESELSIL OLARAK SORUMLU BULUNMALARI" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde, alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının teminatı ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını, ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası, alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.4721 Sayılı TMK'nun 873/3. maddesinde; "AYNI ALACAK IÇIN BIRDEN FAZLA GAYRIMENKUL ÜZERINDE REHIN TESIS EDILMIŞ ISE, ALACAKLI BUNLARIN AYNI ZAMANDA SATILMASINI TALEP ETMEYE MECBURDUR. BUNUNLA BERABER ICRA MEMURU ANCAK GEREKTIĞI KADARINI SATAR" hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).somut olayda, her iki icra dosyasının dayanağı olan ipotek resmi senetlerinin incelenmesinde, tamamının, borçlu GNY şirketinin, alacaklı bankadan doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak üst sınır ipoteği şeklinde tesis edildiği görülmektedir. Her iki takip aynı alacak için başlatılmıştır.

Bu durumda TMK'nun 850. ve 873. maddeleri uyarınca, aynı alacaktan dolayı birden fazla taşınmaz üzerinde toplu ipotek tesis edilmiş bulunduğundan, tüm taşınmazların birlikte takibe konu edilmesi ve birlikte satışı zorunludur. Bu nedenlerle mahkemece davanın kabulü ile takibin iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiş, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 12. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO:2018/630 KARAR NO: 2018/1874 YARGITAY 12. Hukuk DairesiESAS NO : 2019/658 KARAR NO: 2020/397