[Arb. Özgür Koca]

MURİS ADINA KAYITLI VE MUHDESAT ŞERHLİ TAŞINMAZDA MESKENİYET ŞİKAYETİ!

İcra hukukunda en çok tartışılan konulardan biri, tapu kayıtları ile fiili kullanım durumunun birbirinden farklı olduğu taşınmazlarda meskeniyet şikayetinin nasıl değerlendirileceğidir. Özellikle arsa vasfındaki taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar, muhdesat şerhleri ve miras ilişkileri uygulamada ciddi uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2025/7838 Esas, 2026/268 Karar sayılı ilamı; muhdesat şerhi bulunan taşınmazlarda borçlunun meskeniyet şikayetinde bulunup bulunamayacağı konusunda önemli değerlendirmeler içermektedir.

Karar, özellikle aile içi kullanım, miras ilişkileri ve tapu kayıtlarının yorumlanması açısından dikkat çekici niteliktedir.

MESKENİYET ŞİKAYETİ NEDİR?

İcra ve İflas Kanunu'nun 82. maddesine göre borçlunun haline münasip evi haczedilemez.

Ancak uygulamada taşınmazın:

• Tapuda arsa görünmesi,
• Hisseli olması,
• Miras intikalinin yapılmamış olması,
• Muhdesat şerhi bulunması

gibi durumlar meskeniyet şikayetinin reddi için gerekçe yapılabilmektedir.

Yargıtay ise uzun süredir şekli tapu kayıtlarından çok fiili kullanım ve barınma hakkını esas alan bir yaklaşım benimsemektedir.

SOMUT OLAYDA NE OLDU?

Alacaklı tarafından kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla takip başlatılmıştır.

Borçlu, haczedilen taşınmazın haline münasip evi olduğunu ileri sürerek meskeniyet şikayetinde bulunmuştur.

İlk derece mahkemesi:

• Taşınmazın satılmasına,
• 870.000 TL'nin borçluya bırakılmasına,
• Kalan kısmın hak sahiplerine ödenmesine

karar vermiştir.

Borçlu kararı istinaf etmiş, Bölge Adliye Mahkemesi ise farklı bir gerekçeyle şikayeti tamamen reddetmiştir.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ NEDEN RED KARARI VERDİ?

Tapu kaydında:

• Taşınmaz arsa vasfında görünmektedir,
• Üzerindeki binanın üçüncü kişiye ait olduğuna dair muhdesat şerhi bulunmaktadır.

Bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi:

"Bina borçluya ait değilse borçlu bu taşınmaz için meskeniyet iddiasında bulunamaz"

gerekçesiyle şikayeti reddetmiştir.

MUHDESAT ŞERHİ NEDİR?

Muhdesat; bir taşınmaz üzerine yapılan yapı, bina veya tesis anlamına gelir.

Tapu kayıtlarında bazen:

• "Kargir bina Ahmet'e aittir"
• "Konut Mehmet'e aittir"

şeklinde muhdesat şerhleri bulunabilir.

Bu durumda arsa bir kişiye, üzerindeki bina başka bir kişiye aitmiş gibi özel bir hukuki durum ortaya çıkar.

TMK 718'E GÖRE KURAL NEDİR?

Türk Medeni Kanunu'nun 718. maddesine göre:

"Arazi üzerindeki mülkiyet, yapıları da kapsar."

Yani normal şartlarda:

• Arsa kiminse,
• Üzerindeki bina da ona aittir.

Ancak muhdesat şerhi varsa bu genel kuralın dışına çıkılmış olur.

YARGITAY'IN DEĞERLENDİRMESİ

Yargıtay öncelikle önemli bir ilkeyi tekrar vurgulamıştır:

• Borçlu hisseli taşınmaz için meskeniyet şikayetinde bulunabilir,
• Henüz intikal görmemiş miras payı için de meskeniyet iddiası mümkündür,
• Taşınmazın tapuda arsa görünmesi tek başına engel değildir,
• Önemli olan üzerinde konut niteliğinde yapı bulunmasıdır.

Bu tespit uygulama açısından oldukça önemlidir.

YARGITAY'A GÖRE EKSİK İNCELEME YAPILDI

Dosyada borçlu şu iddiayı ileri sürmüştür:

Muhdesat sahibi olan kişi babasıdır ve babasının ölümü nedeniyle kendisi de binada mirasçı konumundadır.

Yani borçlu, bina üzerinde miras hakkı bulunduğunu savunmuştur.

Ancak Bölge Adliye Mahkemesi bu iddiayı araştırmadan doğrudan ret kararı vermiştir.

Yargıtay ise:

• Borçlunun mirasçılık durumunun araştırılması,
• Muhdesat üzerindeki haklarının incelenmesi,
• Fiili kullanımın değerlendirilmesi

gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

KARARIN UYGULAMAYA ETKİSİ

Bu karar özellikle şu durumlar bakımından önem taşımaktadır:

• Tapuda arsa görünen ancak üzerinde ev bulunan taşınmazlar,
• Aile bireyleri adına kayıtlı yapılar,
• Miras nedeniyle kullanılan evler,
• İntikali yapılmamış taşınmazlar,
• Muhdesat şerhli taşınmazlar.

Uygulamada birçok kişi aileden kalan evlerde oturmasına rağmen tapu kayıtlarının eksikliği nedeniyle hak kaybına uğramaktadır.

Yargıtay'ın bu kararı, şekli tapu kaydından ziyade gerçek hak durumunun araştırılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

MESKENİYET ŞİKAYETİNDE FİİLİ DURUMUN ÖNEMİ

Karar, meskeniyet incelemesinde yalnızca tapu kaydının yeterli olmadığını göstermektedir.

Mahkeme:

• Borçlunun gerçekten o evde yaşayıp yaşamadığını,
• Binayla hukuki bağını,
• Mirasçılık durumunu,
• Muhdesat üzerindeki hakkını

araştırmalıdır.

Aksi halde eksik inceleme nedeniyle karar bozulabilecektir.

ÖZELLİKLE MİRAS KALAN EVLERDE ÖNEMLİ BİR KARAR

Türkiye'de çok sayıda taşınmaz:

• Miras intikali yapılmadan kullanılmakta,
• Tapuda hâlen muris adına görünmekte,
• Aile bireyleri fiilen aynı evde yaşamaktadır.

Bu karar, bu tür taşınmazlarda yaşayan borçlular açısından önemli bir koruma sağlamaktadır.

SONUÇ

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2025/7838 E., 2026/268 K. sayılı kararı; muhdesat şerhli taşınmazlarda meskeniyet şikayetinin sırf tapu kaydı gerekçe gösterilerek reddedilemeyeceğini ortaya koymaktadır.

Karara göre:

• Hisseli taşınmazlarda meskeniyet iddiası mümkündür,
• Miras payı nedeniyle de haczedilmezlik ileri sürülebilir,
• Tapuda arsa görünmesi tek başına ret nedeni değildir,
• Muhdesat üzerindeki miras ve kullanım ilişkileri araştırılmalıdır.

Bu yönüyle karar, özellikle aile konutu niteliğindeki taşınmazların korunması bakımından uygulamada önemli sonuçlar doğurabilecek niteliktedir.



KARAR:
12. Hukuk Dairesi         2025/7838 E.  ,  2026/268 K.

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Alacaklı tarafından başlatılan kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla takipte, borçlunun haczedilen taşınmazın haline münasip meskeni olduğunu ileri sürerek haczin kaldırılması istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince; şikayetin kısmen kabulü ile taşınmazın 870.000,00 TL'den aşağı olmamak üzere satılmasına, satış bedelinden bu miktarın borçluya, arta kalan kısmın hak sahiplerine ödenmesine, haczin kaldırılması ve satışın iptali taleplerinin reddine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince: tapu kaydında taşınmaz üzerinde bulunan binanın üçüncü kişi ...'a ait olduğuna dair muhdesat şerhi bulunduğundan borçlunun bu taşınmazla ilgili meskeniyet şikayetinde bulunamayacağı gerekçesiyle mahkeme kararının kaldırılmasına, şikayetin reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Tapuda adına kayıtlı taşınmazına haciz konulan takip borçlusu, haczedilemezlik şikayetinde bulunabilme hakkına sahiptir. Borçlunun, kendisine ait müşterek veya iştirak halindeki hisseli bir mesken için de haczedilmezlik şikayetinde bulunması mümkündür. Bunun gibi, tapuda mesken niteliğini taşımakla beraber, borçlunun murisi adına kayıtlı henüz paylaşılmamış ve tapuda borçlu adına intikal görmemiş miras payının haczi halinde de borçlunun meskeniyet şikayetinde bulunabileceği kuşkusuzdur. Taşınmazın arsa olarak tapuda kayıtlı olması, üzerinde konut niteliğini haiz bir yapı bulunduğu sürece borçlunun meskeniyet şikayetinde bulunmasına engel değildir.

Taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kapsamına ilişkin 4721 Sayılı TMK'nın 718. maddesine göre; " Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer."

Bu ilke ve kurallar ışığında somut olaya bakıldığında; meskeniyet şikayetine konu, ... Merkez Parsel sayılı taşınmazın tapuda, arsa vasfında, borçlu ... ve diğer hissedarlar adına müşterek hisseli olduğu, tapu kaydının şerh ve beyanlar hanesinde ise muhdesat bilgileri kapsamında "konut, kargir bina ...'a aittir" şerhi konulmuş olduğu görülmektedir.

Açıklanan yasa maddesinde; kural olarak binanın mülkiyetinin, arzın (arsanın) mülkiyetine tâbi olduğu ve arzın maliki kim ise muhtesatın (binanın) malikinin de aynı kimse olduğu kabul edilmektedir. Ancak, taşınmaz üzerinde ... lehine muhdesat şerhi bulunduğundan, arsa üzerinde yer alan konutun (muhdesatın) mülkiyetinin arzın mülkiyetine tabi olduğundan söz edilemez.

Ne var ki; borçlu tarafından muhdesat sahibi ...'un babası olduğu, babasının vefatı nedeniyle arsa üzerindeki binada yasal mirasçı konumunda olduğu ileri sürülmüştür.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, borçlu tarafından ileri sürülen iddialar araştırılarak oluşacak sonuca göre meskeniyet şikayeti hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ:
Borçlunun temyiz isteminin kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi'nin 24.06.2025 tarih ve 2023/19 37... /1281 Karar sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, bozma nedenine göre esasa ilişkin sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.01.2026 gününde oy birliğiyle karar verildi.