[Arb. Özgür Koca]

7343 SAYILI KANUN SONRASI HACİZLİ TAŞINMAZLARDA SATIŞ AVANSI VE HACZİN DÜŞMESİ SORUNU

7343 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun 106 ve 110. maddelerinde yapılan değişiklikler, hacizli malların satış süreci bakımından uygulamada önemli sonuçlar doğurmuştur. Özellikle satış talebiyle birlikte satış avansının peşin yatırılması zorunluluğu, eksik avans yatırılmasının sonuçları ve haczin düşmesi hususları yeni dönemde sıkça uyuşmazlık konusu haline gelmiştir.

Gaziantep BAM 12. Hukuk Dairesi'nin 09/01/2025 tarihli, 2024/1689 Esas ve 2025/13 Karar sayılı ilamı; satış avansının eksik yatırılması, geçerli satış talebi ve haczin düşmesi bakımından önemli değerlendirmeler içermektedir.

1. 7343 Sayılı Kanun Öncesindeki Düzenleme

7343 sayılı Kanun'dan önce 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 106. maddesinde;

"Alacaklı, haczolunan mal taşınır ise hacizden itibaren altı ay, taşınmaz ise hacizden itibaren bir yıl içinde satılmasını isteyebilir."

şeklinde düzenleme bulunmaktaydı.

Eski düzenlemede satış talebi için belirli bir satış avansının tamamının peşin yatırılması zorunluluğu açık şekilde düzenlenmemişti. Bu nedenle uygulamada çoğu zaman düşük miktarlı avanslarla satış talebinde bulunulabilmekteydi.

2. 7343 Sayılı Kanun ile Getirilen Yeni Sistem

24.11.2021 tarihli ve 7343 sayılı Kanun ile İİK'nın 106. maddesi tamamen değiştirilmiştir.

Yeni düzenlemeye göre;

- Alacaklı veya borçlu hacizden itibaren 1 yıl içinde satış talebinde bulunabilecektir.

- Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin yatırılması zorunlu hale getirilmiştir.

- Satış giderleri eksik yatırılırsa satış talebi yapılmamış sayılacaktır.

- Satış işlemleri sırasında avansın yetersiz kaldığının anlaşılması halinde icra müdürü tarafından 15 günlük kesin süre verilecek, eksiklik tamamlanmazsa satış talebi geçersiz kabul edilecektir.

Aynı Kanun ile İİK'nın 110. maddesinde de önemli değişiklik yapılmış ve süresinde geçerli satış talebi bulunmaması halinde haczin kendiliğinden kalkacağı açık şekilde düzenlenmiştir.

3. Geçici 18. Madde ve Uygulama Tarihi

7343 sayılı Kanun'un 33. maddesi ile İİK'ya geçici 18. madde eklenmiştir.

Bu düzenleme ile yeni satış sistemi bakımından geçiş hükümleri getirilmiştir.

Geçici 18/2 maddesine göre;

106 ve 110. maddelerde yapılan değişikliklerin, 111/b maddesine ilişkin yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren uygulanacağı

belirtilmiştir.

Söz konusu yönetmelik 08.03.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Ayrıca geçici 18/2'nin ikinci paragrafında;

"Tarifenin yürürlüğe girdiği tarihten önce satış talep edilmiş olmasına rağmen kıymet takdiri ile muhafaza ve satış giderlerinin tamamının yatırılmadığı hâllerde, bu giderlerin bir yıl içinde tamamlanması zorunludur."

hükmü yer almaktadır.

Buna göre;

- 08.03.2022 tarihinden önce yapılmış satış taleplerinde eksik gider bulunuyorsa,

- Eksik satış avansının en geç 08.03.2023 tarihine kadar tamamlanması gerekmektedir.

Aksi halde satış talebi hiç yapılmamış sayılacaktır.

4. OHAL Nedeniyle Sürelerin Durması

Kararda ayrıca 120 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi'ne de değinilmiştir.

06.02.2023 tarihinde meydana gelen deprem felaketi sonrası;

İcra takiplerine ilişkin süreler 06.02.2023 ile 06.04.2023 tarihleri arasında durdurulmuştur.

Bu nedenle satış isteme sürelerinin hesabında bu dönem dikkate alınmaktadır.

5. Somut Olayın Değerlendirilmesi

Karara konu olayda;

* Taşınmazlar üzerine 05.07.2023 tarihinde ihtiyati haciz konulmuştur.
* Takibin kesinleşmesi üzerine ihtiyati hacizler 21.07.2023 tarihinde kesin hacze dönüşmüştür.
* Alacaklı vekili ilk kez 06.09.2023 tarihinde satış talebinde bulunmuştur.
* Ancak satış giderleri tarifesine göre yatırılması gereken 11.600,00 TL avans yatırılmadığından icra müdürlüğü satış talebini reddetmiştir.

Daha sonra;

* Alacaklı tarafından 03.07.2024 tarihinde 50.000,00 TL satış avansı yatırılmıştır.
* Ancak bu işlem sırasında herhangi bir satış talebinde bulunulmamıştır.

Bu nedenle icra müdürlüğü;

İİK'nın 106 ve 110. maddeleri gereğince haczin düştüğüne

karar vermiştir.

Sonrasında alacaklı yeniden satış talebinde bulunmuşsa da;

geçerli haciz bulunmadığı gerekçesiyle talep reddedilmiştir.

6. Yetersiz Avans ve Birden Fazla Taşınmaz Sorunu

Dosyada ayrıca önemli bir başka hukuki sorun daha bulunmaktadır.

Alacaklı toplam 11 adet taşınmaz bakımından satış istemektedir.

Ancak yatırılan 50.000,00 TL avansın;

- Tüm taşınmazların satış giderlerini karşılamadığı,

- Hangi taşınmazlar için satış istendiğinin ayrıca belirtilmediği

tespit edilmiştir.

Mahkeme bu durumda;

İcra müdürlüğünün re'sen seçim yaparak hangi taşınmazların satışa çıkarılacağını belirleyemeyeceğini

açık şekilde ifade etmiştir.

Çünkü satış talebinin kapsamını belirleme yetkisi icra müdürlüğüne değil, alacaklıya aittir.

7. Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Gaziantep BAM 12. Hukuk Dairesi;

* Satış talebiyle birlikte yeterli avans yatırılmasının zorunlu olduğunu,
* Eksik avans halinde satış talebinin geçersiz sayılacağını,
* Sonradan yalnızca para yatırılmasının tek başına satış talebi anlamına gelmeyeceğini,
* İcra müdürlüğünün hangi taşınmazların satışa çıkarılacağını kendiliğinden belirleyemeyeceğini

kabul ederek İlk Derece Mahkemesi kararını hukuka uygun bulmuştur.

8. Kararın Uygulamaya Etkisi

Karar uygulama bakımından oldukça önemli sonuçlar içermektedir.

Özellikle;

- Satış avansı yatırılmadan yapılan satış taleplerinin geçerli kabul edilmeyeceği,

- Sadece para yatırılmasının tek başına satış talebi anlamına gelmeyeceği,

- Birden fazla taşınmaz bulunuyorsa hangi taşınmazların satışının istendiğinin açıkça belirtilmesi gerektiği,

- Eksik avans yatırılması halinde haczin düşebileceği

hususları açık şekilde ortaya konulmuştur.

SONUÇ

Gaziantep BAM 12. HD'nin 09/01/2025 tarihli, 2024/1689 Esas ve 2025/13 Karar sayılı ilamı; 7343 sayılı Kanun sonrası satış talebi, satış avansı ve haczin düşmesi konularında önemli ilkeler ortaya koymaktadır.

Kararda özellikle;

* Satış talebiyle birlikte yeterli satış avansının yatırılmasının zorunlu olduğu,
* Eksik avans halinde satış talebinin geçersiz sayılacağı,
* Sonradan yalnızca para yatırılmasının yeterli olmadığı,
* İcra müdürlüğünün hangi taşınmazların satışa çıkarılacağını re'sen belirleyemeyeceği

açık şekilde vurgulanmıştır.

Karar, özellikle taşınmaz satış süreçlerinde alacaklı vekillerinin satış taleplerini dikkatli hazırlaması gerektiğini göstermesi bakımından uygulamada önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.


KARAR:
7343 sayılı Yasa ile yapılan değişiklikten önce 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 106'ncı maddesinde "Alacaklı, haczolunan mal taşınır ise hacizden itibaren altı ay, taşınmaz ise hacizden itibaren bir yıl içinde satılmasını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı taşınır hükmündedir." hükmü sonradan 24.11.2021 tarih 7343 sayılı Kanun ile "Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı da bu hükme tabidir. Bir yıllık süre içinde satışı istenip de artırma sonucu satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz hakkındaki satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı bakımından birinci fıkrada belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl daha uzar. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur. Sicile kayıtlı motorlu kara araçları bakımından muhafaza, kıymet takdiri ve satış talebinin birlikte yapılması ve bunlara ilişkin giderlerin tamamının birlikte ve peşin olarak yatırılması zorunludur. Kıymet takdiri ve satış giderlerinin, sicile kayıtlı motorlu kara araçları bakımından ilaveten muhafaza giderinin tamamı, satış talebiyle birlikte peşin olarak yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır. Yukarıdaki fıkralar uyarınca satış talebiyle birlikte peşin olarak yatırılan miktarın satış işlemleri sırasında yetersiz kaldığı anlaşılırsa icra müdürü tarafından satış isteyene on beş günlük süre verilir ve bu sürede eksik miktar tamamlanmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır. Bu maddede belirtilen giderler Adalet Bakanlığınca her yıl yürürlüğe konulan tarifede belirlenir." şeklinde değiştirilmiştir. Yine aynı kanun ile İİK'nın 110. maddesinde "Bir malın satılması kanuni müddet içinde istenmez veya talep geri alınıp da kanuni müddet içinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar. Hacizli malın satılması yönündeki talep bir defa geri alınabilir. Haczedilen resmi sicile kayıtlı malların, icra dairesiyle yapılacak yazışmalar sonucunda haczinin kalktığının tespit edilmesi hâlinde, sicili tutan idare tarafından haciz şerhi terkin edilir ve işlem ilgili icra dairesine bildirilir. Birinci fıkra gereğince haczin kalkmasına sebebiyet veren alacaklı o mala yönelik olarak, haczin konulması ve muhafazası gibi tüm giderlerden sorumlu olur" düzenlemesi mevcuttur.

30.11.2021 tarihinde yayımlanan 7343 sayılı Kanun ile İİK'nın madde 106. ve 110'da değişikliklerin yapıldığı, buna göre değişiklik sonrası madde 106/3. maddesinde "Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur." hükmünün yer aldığı, 7343 sayılı Kanunun 33. maddesiyle İcra İflas Kanunu'na geçici madde 18'in eklendiği, geçici madde 18/2. gereğince 106. ve 110. maddelerde yapılacak değişikliklerin 111/b maddesinin uygulanmasına ilişkin yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren başlanacağı, bu yönetmeliğin de 08.03.2022 tarihinde yürürlüğe girdiği, geçici madde 18/2'nin 4. bendinin 2. paragrafında "106 ncı madde uyarınca çıkarılacak tarifenin yürürlüğe girdiği tarihten önce satış talep edilmiş olmasına rağmen kıymet takdiri ile muhafaza ve satış giderlerinin tamamının yatırılmadığı hâllerde bu tarifenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde tarifede belirlenen giderlerin yatırılması zorunludur. Bu süre içinde giderler peşin olarak yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır." hükmünün yer aldığı, tarifenin de 08.03.2022 tarihinde yürürlüğe girdiği, buna göre tarifenin yürürlüğe girmesinden önce satış talep edilmiş ve tamamı yatırılmamışsa tarifede yer alan ücretin 08.03.2023 tarihine kadar yatırılması gerektiği, 120 sayılı "Olağanüstü Hal Kapsamında Yargı Alanında Alınan Tedbirlere İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi" gereğince icra takiplerinde sürelerin 06.02.2023 (bu tarih dâhil) tarihinden itibaren 06/04/2023 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durdurulmuştur.

Somut olayda, icra takip dosya suretinin incelenmesinde taşınmazlara 05.07.2023 tarihinde ihtîyati haciz konulduğu, takibin kesinleşmesi üzerine ihtîyati hacizlerin 21.07.2023 tarihinde kesin hacze dönüştüğü, yukarıda açıkça belirtilen 7343 sayılı yasada satış talebiyle birlikte satış avansının belirlenen miktarlar dikkate alınarak peşin yatırılması gerektiğinin belirtildiği, davacı alacaklı vekilince icra müdürlüğünden haciz konulan taşınmazların ilk olarak 06.09.2023 tarihinde satışının talep edildiği ve talep tarihinde satış giderleri tarifesine göre belirlenen 11.600,00 TL'nin yatırılmaması nedeniyle müdürlükçe talebin reddine karar verildiği, yine davacı alacaklı tarafından 2. kez 03.07.2024 tarihinde 50.000,00 TL satış avansı yatırıldığı ancak herhangi bir satış talebinde bulunulmaması nedeniyle icra müdürlüğünce haczin İİK'nın 106. ve 110. maddeleri gereğince düşürülmesine karar verildiği, daha sonra davacının taşınmazlar için satış talebinde bulunması üzerine müdürlükçe geçerli bir haciz işlemi bulunmadığı gerekçesiyle 26.09.2024 tarihli kararı ile talebin reddine karar verildiği, yatırılması gereken satış avansı tutarının 50.000,00 TL olup 11 adet taşınmaza ilişkin satış talep edildiği nazara alındığında yatırılan avansın 11 adet taşınmazı kapsamadığı gibi alacaklı vekili tarafından bir kısım taşınmaz olarak ayrım yapılmadığı nedenle icra müdürlüğünün re'sen yatırılan avansların yeteceği taşınmazları kendi seçmesinin de mümkün olmadığı anlaşıldığından icra müdürlüğü işlemine yönelik İlk Derece Mahkemesince istemin reddine karar verilmesine herhangi bir aykırılık bulunmamaktadır. (Gaziantep BAM 12. HD. T:09/01/2025, E:2024/1689, K:2025/13)