[Arb. Özgür Koca]

İcra Satış İlanlarında Zorunlu Unsurların Eksikliği ve İhalenin Feshi

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin Emsal Kararı İncelemesi

GİRİŞ

İcra ve İflas Hukuku'nda, borçlunun malvarlığının paraya çevrilmesi aşamasında en önemli adımlardan biri satış ilanıdır. Satış ilanı, ihaleye katılımı artırmak, malın gerçek değerinde satılmasını sağlamak ve potansiyel alıcıları taşınmazın özellikleri hakkında doğru bilgilendirmek amacıyla kanun koyucu tarafından sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2024/2293 Esas ve 2024/7712 Karar sayılı güncel içtihadı, satış ilanında bulunması gereken zorunlu unsurların eksikliğinin ve ilana hatalı/eski bilirkişi raporunun eklenmesinin ihalenin feshi sebebi olduğuna dair çok önemli bir emsal teşkil etmektedir.

1. SATIŞ İLANINDA BULUNMASI GEREKEN ZORUNLU UNSURLAR

İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) taşınmaz satışlarını düzenleyen 126. maddesi, satış ilanı bakımından taşınır satışlarını düzenleyen İİK 114. maddesine atıf yapmaktadır. İİK m. 114'ün son fıkrasına göre, bir satış ilanında mutlaka yer alması gereken bilgiler şunlardır:

• Satılacak Şeyin Cinsi ve Mahiyeti: Taşınmazın mesken, dükkan, arsa veya tarla olup olmadığı.
• Önemli Vasıfları: Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, eklentileri ve (varsa) inşaatın tamamlanma oranı gibi değerini doğrudan etkileyen fiziksel ve hukuki özellikleri.
• Muhammen Kıymeti: İcra müdürlüğü veya İcra Mahkemesi tarafından kesinleşen takdir edilen değeri.
• Bulunduğu Yer: Adresi ve tapu kayıt bilgileri.
• Görselleri ve Artırma Şartnamesindeki Diğer Bilgiler.

2. SOMUT OLAYDAKİ HUKUKİ İHTİLAF

İncelemeye konu olan dosyada borçlu, ihalenin feshi talebiyle İcra Mahkemesine başvurmuştur. Şikayet dilekçesinde dayandığı temel argüman şudur:

"Satış ilanında taşınmazın esaslı unsurlarına doğrudan yer verilmemiş; bunun yerine 'bilgilerin ilana ekli bilirkişi raporunda gösterildiği' belirtilmiştir. Ancak ilana eklenen bilirkişi raporu hatalıdır! Çünkü bu rapor, icra müdürlüğünce alınan ilk rapordur. Oysa sonrasında 'kıymet takdirine itiraz davası' açılmış ve mahkemece yeni bir rapor alınarak taşınmazların yüzölçümleri ve inşaat tamamlanma oranları farklı tespit edilmiştir."

İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) borçlunun bu şikayetini reddetmişse de, dosya Yargıtay incelemesine gitmiştir.

3. YARGITAY'IN DEĞERLENDİRMESİ VE HÜKMÜ

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, somut olayı İİK 114. ve 126. maddeleri kapsamında inceleyerek şu tespitlerde bulunmuştur:

• Bilgilerin Rapora Atıfla Geçilmesi Tek Başına Yeterli Değildir: Satış ilanında kanunun aradığı zorunlu hususların açıkça yazılması gerekir. İlanda sadece "ekli bilirkişi raporuna bakınız" denilmesi, eğer o rapor doğru bilgileri içermiyorsa hukuka aykırıdır.
• Güncel ve Kesinleşmiş Bilgilerin Kullanılması Zorunludur: Kıymet takdirine itiraz davası sonucunda alınan rapor, taşınmazın yüzölçümü ve tamamlanma oranı gibi esaslı unsurlarını değiştirmiş veya netleştirmişse; ilanda baz alınması gereken rapor icra müdürlüğünün aldığı ilk rapor değil, mahkemenin aldığı son ve kesinleşmiş rapordur.
• Hatalı Bilgi İhalenin Feshi Sebebidir: Taşınmazın önemli vasıfları (yüzölçümü, fiziki durumu vb.) hakkında potansiyel alıcıların yanlış bilgilendirilmesi, ihaleye katılımı ve rekabeti olumsuz etkileyeceğinden, doğrudan doğruya ihalenin feshi (iptali) sonucunu doğurur.

Yargıtay, bu gerekçelerle İlk Derece Mahkemesi'nin "şikayetin reddi" kararını isabetsiz bularak ihalenin feshine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiş ve kararı BOZMUŞTUR.

ÖZET VE PRATİK ÇIKARIMLAR (KISSADAN HİSSE)

Avukatlar ve Borçlular İçin Not: Satış ilanı tebliğ edildiğinde mutlaka ilandaki bilgilerin, kesinleşen kıymet takdiri raporu (özellikle İcra Hukuk Mahkemesinde itiraz üzerine alınan son rapor) ile birebir aynı olup olmadığını kontrol edin. Yüzölçümü, inşaat seviyesi, arsa payı gibi hususlarda en ufak bir eksiklik veya eski rapora atıf yapılması, ihalenin feshi davasında mutlak kazanım sağlayacak bir usul hatasıdır.

YARGITAY KARARININ TAM METNİ

12. Hukuk Dairesi         2024/2293 E.  ,  2024/7712 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Borçlunun İcra Mahkemesine başvurusunda; sair şikayetlerinin yanında satış ilanında ihale konusu taşınmazların esaslı unsurlarının yer almadığını, satış ilanında yer alması gereken bilgilerin ilana ekli bilirkişi raporunda gösterildiği belirtilmiş ise de bahsi geçen raporların kıymet takdirine itiraz davasından önce icra müdürlüğünce alınan raporlar olduğu, taşınmazların yüzölçümlerinin ve tamamlanma oranlarının icra müdürlüğünce alınan rapor ile kıymet takdirine itiraz davasında alınan raporda farklı olduğu ileri sürülerek ihalenin feshinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmüştür. 

İİK'nun 126. maddesinin atfı ile taşınmazların satışında da uygulanması gereken İİK'nun 114. maddesinin son fıkrasında satış ilanında yer alması gereken bilgiler tek tek sayılmıştır. Buna göre, satış ilanında; satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri ile artırma şartnamesinde yer alan diğer bilgilerin yer alması gerekmektedir.

Somut olayda, satış ilanında bahsi geçen hususlar yer almadığı gibi satış ilanında taşınmazlar ile ilgili bilgilerin ekli bilirkişi raporundan alınabileceği belirtilmiş ise de bahsedilen bilirkişi raporunun taşınmazlar hakkında doğru bilgi içermediği ve kıymet takdirine itiraz davasında alınan raporlar olmadığı anlaşılmıştır.

O halde, İlk Derece Mahkemesince, satış ilanında Kanunun aradığı zorunlu unsurların yer almadığı gerekçesi ile taşınmaz ihalelerinin feshi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir. 

SONUÇ: Borçlunun temyiz isteminin kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nun 373/1. maddesi uyarınca, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 18.01.2024 tarih ve 2023/431 E.-2024/114 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA), Bursa 5. İcra Hukuk Mahkemesinin 22.11.2022 tarih ve 2022/629 E.-2022/870 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesi'ne gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine, 25.09.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.