[Arb. Özgür Koca]

İHALEYE TEMİNATSIZ KATILIMDA TEMİNATTAN MUAFİYETİN SINIRLARI VE İHALENİN FESHİ

İcra hukukunda taşınmaz satış ihalelerinde ihaleye katılacak kişilerin belirli oranda teminat yatırması zorunlu olup, bu kural ihale güvenliğinin sağlanması bakımından büyük önem taşımaktadır. Ancak bazı kişiler bakımından kanunda teminattan muafiyet düzenlenmiştir.

Uygulamada özellikle şirketlerin, alacaklılarla bağlantılı kişilerin veya taşınmazla ilgisi bulunan üçüncü kişilerin teminatsız şekilde ihaleye katılıp katılamayacağı hususunda çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.

İzmir BAM 8. Hukuk Dairesi'nin 24.10.2025 tarihli, 2025/1498 Esas ve 2025/1708 Karar sayılı ilamı; teminattan muafiyet hükümlerinin dar yorumlanması gerektiğini ve kanunda açıkça belirtilmeyen kişilerin bu muafiyetten yararlanamayacağını ortaya koyması bakımından önemli bir içtihat niteliğindedir.

1. İcra İhalelerinde Teminat Zorunluluğu

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca taşınmaz satış ihalelerine katılacak kişilerin belirlenen teminatı yatırmaları zorunludur.

Teminat uygulamasının temel amacı;

* İhalenin ciddiyetini sağlamak,

* Gerçek dışı tekliflerin önüne geçmek,

* Satış işlemlerinin güvenli şekilde yürütülmesini temin etmek,

* İhale sürecinin kötüye kullanılmasını engellemektir.

Bu nedenle teminat, icra satış sisteminin temel unsurlarından biri olarak kabul edilmektedir.

2. Teminattan Muafiyet Hangi Kişiler İçin Geçerlidir?

Kanunda bazı kişiler bakımından teminat yatırma zorunluluğuna istisna getirilmiştir.

Yasa metninden;

- İcra takip dosyasında alacaklıya,

- Ortaklığın giderilmesi veya satış memurluğu dosyalarında ise taşınmaz pay sahibine

teminattan muafiyet hakkı tanındığı anlaşılmaktadır.

Bu kişiler doğrudan dosyanın tarafı veya taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olduklarından kanun koyucu tarafından özel olarak korunmuştur.

Ancak bu muafiyetin kapsamı sınırsız değildir.

3. Teminattan Muafiyetin Dar Yorumu İlkesi

İzmir BAM 8. Hukuk Dairesi kararında özellikle şu husus açık şekilde vurgulanmıştır:

"Teminattan muafiyet hususu dar yorumlanmalı, yasa metninde belirtilmeyen kişilerin de bu muafiyetten yararlanmasını sağlayacak şekilde geniş yorum yapılmamalıdır."

Bu değerlendirme son derece önemlidir.

Çünkü istisna hükümleri genel hukuk prensipleri gereğince dar yorumlanır. Kanunun açıkça tanımadığı bir ayrıcalığın kıyas veya geniş yorum yoluyla başka kişilere uygulanması mümkün değildir.

Dolayısıyla;

* Alacaklı olmayan kişiler,

* Taşınmazda pay sahibi bulunmayan üçüncü kişiler,

* Dosya ile bağlantılı şirketler,

* İhaleye katılan ticari ortaklıklar

kanunda açıkça düzenlenmediği sürece teminattan muaf kabul edilemezler.

4. Somut Olayın Özeti

Karara konu olayda;

* İhaleye katılan şirketin taşınmazda herhangi bir pay sahibi olmadığı,

* Buna rağmen şirketin ihaleye teminat yatırmadan katıldığı,

* İhale sonucunda taşınmazı satın aldığı

anlaşılmıştır.

Şirketin teminattan muaf olduğu yönünde herhangi bir yasal düzenleme bulunmamasına rağmen teminatsız şekilde ihaleye kabul edilmesi uyuşmazlık konusu olmuştur.

5. Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

İzmir BAM 8. Hukuk Dairesi;

- Teminattan muafiyet hükümlerinin geniş yorumlanamayacağını,

- Taşınmazda pay sahibi olmayan şirketin teminatsız şekilde ihaleye katılmasının yasaya aykırı olduğunu,

- Bu aykırılığın ihalenin feshi sonucunu doğurduğunu

kabul etmiştir.

Mahkemeye göre taşınmazda pay sahibi olmayan şirketin yalnızca dosya ile bağlantılı olması veya başka bir hukuki ilişki içerisinde bulunması tek başına teminattan muafiyet sağlamaz.

Kanunda açıkça sayılmayan kişilerin teminat yatırmaksızın ihaleye katılmasına izin verilmesi, ihale güvenliğini ve eşitlik ilkesini zedeleyecektir.

6. İlk Derece Mahkemesi Kararının Hatalı Bulunması

İlk derece mahkemesi ihalenin feshi talebini reddetmiş olsa da Bölge Adliye Mahkemesi bu değerlendirmeyi hukuka aykırı bulmuştur.

Mahkemeye göre;

Teminat yatırması zorunlu olan bir kişinin teminatsız şekilde ihaleye katılması başlı başına ihalenin feshi sebebidir.

Bu nedenle ihalenin feshi isteminin kabul edilmesi gerekirken talebin reddine karar verilmesi yerinde görülmemiştir.

7. Kararın Uygulamaya Etkisi

Karar uygulama bakımından oldukça önemli sonuçlar içermektedir.

Özellikle;

- Teminattan muafiyet hükümlerinin dar yorumlanacağı,

- Kanunda açıkça belirtilmeyen kişilerin teminatsız şekilde ihaleye katılamayacağı,

- Şirketlerin otomatik olarak teminattan muaf kabul edilemeyeceği,

- Taşınmazda pay sahibi olmayan üçüncü kişilerin mutlaka teminat yatırması gerektiği,

- Teminatsız katılımın ihalenin feshi sonucunu doğurabileceği

açık şekilde ortaya konulmuştur.

Bu yönüyle karar, özellikle icra satış ihalelerine katılan şirketler ve uygulayıcı avukatlar açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.

SONUÇ

İzmir BAM 8. HD'nin 24.10.2025 tarihli, 2025/1498 Esas ve 2025/1708 Karar sayılı ilamı; icra ihalelerinde teminattan muafiyet hükümlerinin kapsamını net şekilde ortaya koymuştur.

Kararda özellikle;

* Teminattan muafiyet hükümlerinin dar yorumlanması gerektiği,

* Kanunda açıkça belirtilmeyen kişilerin bu muafiyetten yararlanamayacağı,

* Taşınmazda pay sahibi olmayan şirketlerin teminatsız şekilde ihaleye katılamayacağı,

* Bu durumun ihalenin feshi sebebi oluşturacağı

açık şekilde vurgulanmıştır.

Karar, icra ihalelerinde eşitlik, şeffaflık ve ihale güvenliğinin korunması bakımından uygulamada önemli sonuçlar doğurabilecek niteliktedir.

KARAR:

Yasa metninden teminattan muaf olma hakkının açıkça icra takip dosyasında alacaklıya, satış memurluğu dosyasında ise taşınmaz pay sahibine tanındığı anlaşılmaktadır..... teminattan muafiyet hususu dar yorumlanarak yasa metninde belirtilmeyen kişilerin de bu muafiyetten yararlanmasını sağlayacak biçimde genişletilmemelidir. 

Tüm bu hususların birlikte değerlendirilmesinde; ihale katılımcısı ve alıcılarından, taşınmazda pay sahibi olmayan S. Şirketinin ihaleye teminat yatırmadan katılmış olması yasaya aykırı olup ihalenin bu nedenle feshi gerekirken mahkemece talebin reddine karar verilmesi yerinde olmamıştır. (İzmir BAM 8. HD. T:24.10.2025, E:2025/1498, K:2025/1708)