[Cemil KOZİK]

Talimat Dosyasından satışa konu rehinli mahçuz un hiç bir bilgi verilmeden sadece Yargıtay HGK 2002/12-44 E. 2002/74 Karar sayılı kararı dikkate alınarak satışının yapılması talebiyle satış talimatı gelmiş olup,
Bu talimatta ne satış ilanı gönderilecek kişiler belirtilmiş ne de rehne muvafakat olayına değinilmiş belirtilen hususları esas dairesi mi temin ederek;  (talimat dairesine rehne muvafakat olup olmadığı hususu ile satış tebligatı yapılacak ilgililerin listesini ) satışı ister yoksa sadece sat ne yapılması gerekirse sen tamamla deyip satacak iyi günler

[Arb. Özgür Koca]

Talimatın dayandığı Yargıtay HGK'nın kararındaki kesit şöyle;

"Yukarıdaki değerlendirmelerin ışığında kıymet takdiri raporunun hazırlanması, bunun ilgililere tebliği, İİK.'nun 128/1. maddesine göre "satışın başlamasından evvel" tapu kaydı getirtilip buna göre mükellefiyetler listesinin hazırlanması ve tebliği, satıştan önce taşınmazın son imar durumlarının araştırılması, satış ilanının İİK.'nun 114 ve 126. maddelerine göre düzenlenip yapılması gibi işlemlerin talimat icra dairesince yürütülmesi ve memurun anılan işlemlerinin denetlenmesinin ise o yer tetkik merciince yerine getirilmesi sağlıklı ve amacına uygun bir satış için gerekli bulunmaktadır. "

HGK kararına göre Esas icra dairesinin talimatı
1-) Kıymet takdirini yapın ve a, b, c, d kişilerinin .... adreslerine tebliğ edin şeklinde olursa yerine getirilir (Kararda ilgililere tebliğin talimat icra dairesince yerine getirilmesinden bahsedilmiş ancak ilgililerin tespiti ve araştırılması talimata yüklenmemiş).
2-) Güncel takyidatlı tapu kaydını temin edin ve mükellefiyetler listesini hazırlayarak tebliğ edin derse yerine getirilir.

Mükellefiyetler Listesi:
Artırma şartnamesinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin gösterilebilmesi için, bunların bir mükellefiyetler listesinde tespit edilmesi gerekir. Mükellefiyetler listesinin iki işlevi (fonksiyonu) vardır:
a) Artırma şartnamesinin bir cüz'ünü (bölümünü) teşkil etmesi ve tapu sicili hükmünde olması;
b) Satış bedelinin paylaştırılması şeklini gösterir bir sıra cetveli olması.

İİK'nun 128. maddesinin birinci fıkrasına göre mükellefiyetler listesine geçirilmesi gereken mükellefiyetler şunlardır :

-Her türlü irtifak hakları .
-Satılacak taşınmaz üzerindeki taşınmaz mükellefiyetleri de mükellefiyetler listesine geçirilir (karş : m. 125,1).
-Satılacak taşınmaz üzerindeki taşınmaz rehinleri (yani ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleri) de mükellefiyetler listesine geçirilir
-Tapu siciline şerh verilmiş olan kişisel haklar (MK m. 1009) da, mükellefiyetler listesine geçirilir.
-Tapu siciline şerh verilmiş olan taşınmaz satış vaadi de mükellefiyetler listesine geçirilir.

Buna karşılık, satılacak taşınmaz üzerindeki hacizler, m. 128 anlamında mükellefiyet değildir; bu nedenle hacizler mükellefiyetler listesine geçirilmez.

Ayrıca mükellefiyet listesinin hazırlanmaması ihalenin feshi nedeni değildir (Yargıtay 12.HD'nin T:28/05/2013, E:2013/11913, K:2013/19939)

3-) Satış ilanının gazetede yapılıp yapılmayacağı talimatta belirtilse bile Yargıtay HGK kararına göre İİK'nın 114.maddesini talimat icra dairesi uygulayacağından satış günü ve saatinin belirlenmesi ile taraf menfaatlerine uygun olarak ilanın gazetede yayınlanıp yayınlanmayacağı yönündeki değerlendirmeyi talimat icra dairesi yerine getirecektir, taraf menfaatlerine uygun değilse bu yöndeki talimatlar yerine getirilmemelidir.

4-) İİK'nın 126. maddesi gereğince satış işlemini gerçekleştirmekte doğal olarak talimat icra dairesinin görevidir. Burada 126/3.maddesinde  şöyle bir cümle geçer "Ayrıca, ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleri ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır; aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır."

Siz satış ilanını, güncel borç miktarı ile ipotek bedeli altında satışa muvafakat edilip edilmediği hususlarını içerir bir üst yazıyla ipotek alacaklısına gönderirsiniz eğer ipotek alacaklısı cevapsız bırakırsa ve esas icra dairesince bu yönde size bir yazı gelmemişse takyidatlı tapu kaydında ipotek bedeli mevcut ise rüçhanlı alacak olması nedeniyle o bedel altında satışı yapmazsınız (Tabi satış isteyen ipotek alacaklısı değil de farklı bir haciz alacaklısı ise zira ipotek alacaklısı satış istiyorsa böyle bir araştırma zorunluluğu Yargıtay içtihatları gereğince yoktur).

Görüleceği üzere Yargıtay HGK kararı incelendiğinde yukarıdaki sonuç ortaya çıkıyor, haciz sahibi alacaklıların topanması görevi talimat icra dairesinin görev alanına girmiyor. Farklı kararlar varsa onları da ayrıca yorumlamak gerekir.

İyi çalışmalar.

Özgür KOCA

[Murat]

Özgür bey elinize sağlık çok güzel anlatmışsınız. Çok faydalı olmuş.